“營(yíng)改增”企業(yè)物業(yè)管理收入稅率
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1、融資
金融服務(wù)提供商提供貸款、資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以取得6%或者11%的增值稅進(jìn)項(xiàng)，但是暫時(shí)不能抵扣，增加的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)將由服務(wù)提供方和接受方協(xié)商承擔(dān)。
2、從政府取得土地使用權(quán)
房產(chǎn)稅從政府取得土地使用權(quán)，因?yàn)檎遣恍枰U稅的，意味著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法拿到增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。土地出讓金在建造成本中的比重很高(甚至于50%)。因此，土地出讓金如果可以采取某種方法獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)較為有利。目前，業(yè)界就對(duì)土地出讓金采用“虛擬進(jìn)項(xiàng)稅”計(jì)算抵扣的呼聲很高。但是暫時(shí)還沒(méi)有任何消息表示國(guó)家允許抵扣從土地一級(jí)市場(chǎng)取得的土地成本。房地產(chǎn)商從二級(jí)市場(chǎng)獲得土地的的，即其他的企業(yè)轉(zhuǎn)出的，理論上轉(zhuǎn)出土地的企業(yè)需要交增值稅，相應(yīng)的，其下家就可以獲得發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。
3、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中采購(gòu)的部分服務(wù)
這些服務(wù)包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)服務(wù)、銷售咨詢、市場(chǎng)推廣等服務(wù)、其他服務(wù)，例如工程監(jiān)理等，其中大部分已經(jīng)納入到增值稅范疇中，稅率為6%，原增值稅應(yīng)稅服務(wù)相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅可以被抵扣。還有些房地產(chǎn)中介，保險(xiǎn)還未納入，房產(chǎn)中介預(yù)計(jì)稅率為6%。房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在加入營(yíng)改增后增加的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)將由服務(wù)提供方和接受方協(xié)商承擔(dān)。
4、采購(gòu)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)
物業(yè)管理服務(wù)業(yè)例如共用部位的運(yùn)行維護(hù)、區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)等;購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn);物業(yè)修繕目前還在征收營(yíng)業(yè)稅。在未來(lái)，這些適用營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目，可能適用6%的增值稅，可以有更多的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以利用物業(yè)管理公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司適用的稅率為6%，但是商業(yè)地產(chǎn)租賃的稅率可能就為11%或者17%。那么商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將拆分收入，將部分屬于商業(yè)地產(chǎn)租賃的業(yè)務(wù)劃分到物業(yè)管理當(dāng)中。
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5、建筑服務(wù)
建筑服務(wù)預(yù)計(jì)征收11% 的增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得建筑服務(wù)相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。
6、銷售新建房產(chǎn)
銷售房產(chǎn)目前仍需征收5%的營(yíng)業(yè)稅，未來(lái)預(yù)期為11%的增值稅。
7、出租房產(chǎn)
出租房產(chǎn)目前仍需征收5%的營(yíng)業(yè)稅，未來(lái)預(yù)期稅率可能為11%或者17%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出租房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅金難于被消耗，增加的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)將由出租房和承租方協(xié)商承擔(dān)。
8、提供各類物業(yè)管理服務(wù)
往后征稅6%增值稅，對(duì)于增值稅一般人納稅人的服務(wù)接收方，取得的發(fā)票可用于抵扣。
“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)利潤(rùn)測(cè)算
在進(jìn)行房地產(chǎn)利潤(rùn)測(cè)算時(shí)，需要考慮該房產(chǎn)項(xiàng)目是在一線城市還是二三線城市。如果房產(chǎn)項(xiàng)目在一線城市，那么他的土地開(kāi)發(fā)成本將會(huì)大幅提高，如果還無(wú)法進(jìn)項(xiàng)抵扣的話，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會(huì)更大。但是二三線城市的土地成本相對(duì)較低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響較小。
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