營改增后房地產企業(yè)是否可以免除“土地增值稅”
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土地增值稅，是我國極特殊的一個稅種：冠“增值稅”之名，類“所得稅”之實，卻又歸為“財行稅”。
有人把土地增值稅描述為“不上不下、不尷不尬”的稅種。“不上不下”體現在征稅環(huán)節(jié)，既不像增值稅、營業(yè)稅那樣在第一環(huán)節(jié)征收，也不像所得稅那樣在算出損益環(huán)節(jié)征收;“不尷不尬”是指收入，土地增值稅在稅收收入中排在前7名之后，在全國稅收收入中僅占2.3%左右。
在房地產面臨“營改增”之際，有企業(yè)和學者猜測:在“營改增”后，是否可以一并取消土地增值稅。
元素認為：
(1)在目前稅制改革情況下，只是將房地產流轉稅由營業(yè)稅改為增值稅，這種改革與土地增值稅本身并無直接聯(lián)系。
(2)在國地稅共存的情況下，隨著“營改增”的推進，地稅系統(tǒng)缺少了營業(yè)稅的收入，土地增值稅對于地方財政的收入貢獻作用將更加突出。
(3)2015年以來，國家稅務總局繼續(xù)推出了土地增值稅相關政策(比如財稅[2015]5號文等)，似乎有對其進行完善的意圖。
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但是，土地增值稅是否沒有完善的必要而可以一成不變?元素認為是否定的，具體原因：
(1)“營改增”后，房地產的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅對于房地產利潤的調整功能相對重疊，稅種個性化差異較小。土地增值稅的征管特別是清算成本過高，不劃算。
(2)根據增值稅理論，增值稅作為價外稅，其最終是由消費者負擔，因此一般不允許其作為房地產開發(fā)自身繳納的稅費在其他稅種計算時扣除。這也與在現行土地增值稅計算方式下，房地產企業(yè)可以扣除轉讓相關稅金存在矛盾。
(3)“營改增”后，各稅種相互作用，房地產稅收負擔可能增幅較大，特別是對房地產企業(yè)現金流的影響比較大。
因此，元素大膽預測：土地增值稅的未來之路，不會斷送在“營改增”之上，而極有可能與此前披露列入立法規(guī)劃的房地產稅法相關。
房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節(jié)財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。同時，由同是“財行稅”的“房地產稅”取代，土地增值稅也可以算是“死而無憾”了。
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