構(gòu)建“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”調(diào)解模式解決業(yè)主與物業(yè)公司糾紛

　　【摘要】近日，自治區(qū)政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，就規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和監(jiān)管，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)能力和行業(yè)發(fā)展水平等方面提出了有針對(duì)性的解決方案。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量劇增，物業(yè)管理也成為廣大居民關(guān)注的熱點(diǎn)。截至目前，全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已有2121家，其中一級(jí)企業(yè)7家、二級(jí)企業(yè)105家，從業(yè)人員近14萬人，實(shí)施專業(yè)物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)達(dá)到5500個(gè)。然而據(jù)自治區(qū)住建廳的調(diào)研分析，雖然我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量較多，但整體層次不高，有實(shí)力的企業(yè)相對(duì)較少，人員素質(zhì)和人才儲(chǔ)備相對(duì)薄弱，這些現(xiàn)狀導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛不斷。

　　《意見》中明確，支持和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從單純住宅物業(yè)服務(wù)加快向辦公樓、工廠、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、市政設(shè)施、城市綜合體等多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為居住者提供包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、電子信息服務(wù)、理財(cái)服務(wù)等全方位服務(wù)延伸拓展，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系。同時(shí)，從2016年起，要將物業(yè)管理工作納入自治區(qū)對(duì)盟市領(lǐng)導(dǎo)班子年度績(jī)效考核目標(biāo)。

　　針對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司之間時(shí)常發(fā)生糾紛，并引發(fā)訴訟的現(xiàn)狀。《意見》規(guī)定要建立完善物業(yè)服務(wù)糾紛快速調(diào)處機(jī)制。物業(yè)糾紛調(diào)解工作納入專業(yè)性、行業(yè)性人民調(diào)解組織范圍，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式。建立盟市、旗縣(市、區(qū))、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理投訴受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速調(diào)解處理組織體系，旗縣(市、區(qū))、街道建立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，在住宅小區(qū)建立調(diào)解工作室，專門調(diào)解物業(yè)糾紛。

　　在加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和監(jiān)管方面，規(guī)定要建立住宅專項(xiàng)維修資金定期審計(jì)制度，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人違規(guī)使用或擠占挪用住宅專項(xiàng)維修資金。各地區(qū)擠占挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，要在2015年12月31日前全部歸還，對(duì)未按時(shí)歸還的地區(qū)，自治區(qū)將進(jìn)行約談和問責(zé)。

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　　【摘要】近日，自治區(qū)政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，就規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和監(jiān)管，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)能力和行業(yè)發(fā)展水平等方面提出了有針對(duì)性的解決方案。

　　今后，需業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主自行到當(dāng)?shù)卦O(shè)立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶交存。自《意見》下發(fā)之日起，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位不得代收住宅專項(xiàng)維修資金。

　　按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不得出售住宅小區(qū)地上停車位，只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，且每次出租期限不得超過一年，租金收入本著“取之于業(yè)主用之于業(yè)主”的原則用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。

　　同時(shí)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要建立動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制。公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，各地區(qū)要每3年對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。普通住宅和商場(chǎng)、酒店、公寓、寫字樓、辦公樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

　　同時(shí)《意見》也規(guī)劃了兩年后我區(qū)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的整體目標(biāo)。具體為，到2017年，全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理平均覆蓋率要達(dá)到75%以上。其中，新建住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到50%以上;非住宅小區(qū)物業(yè)管理平均覆蓋率達(dá)到50%以上，其中，新建非住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到60%以上;到2017年，要新增國(guó)家物業(yè)管理示范項(xiàng)目15個(gè)以上、自治區(qū)物業(yè)管理示范項(xiàng)目100個(gè)以上、自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目200 個(gè)以上;物業(yè)服務(wù)糾紛和投訴明顯減少，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率在2014年的基礎(chǔ)上每年提高3—5個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主的總體滿意率達(dá)到90%以上;要實(shí)現(xiàn)小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電梯入戶管理系統(tǒng)等新技術(shù)在新建住宅小區(qū)全面推廣，有條件的住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)“一卡通”。到2016年6月底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全部實(shí)現(xiàn)電子建檔;到2017年，力爭(zhēng)打造一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家以上，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)150家以上等。

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