2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題

　　試卷四 土地估價(jià)案例與報(bào)告(總分100分)2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題答案

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題)

　　(一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問(wèn)題提出一個(gè)價(jià)格咨詢意見(jiàn)，價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的記錄要點(diǎn)，閱讀后回答相關(guān)問(wèn)題。

　　(1)A公司是一家國(guó)營(yíng)公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。

　　(2)委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。

　　(3)與農(nóng)民協(xié)商過(guò)程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來(lái)但沒(méi)有實(shí)質(zhì)性使用。

　　(4) 2001年5月，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局查知，認(rèn)為未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費(fèi)用，A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬(wàn)元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬(wàn)元。

　　(5) 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。

　　(6)與此同時(shí)，該縣設(shè)置開(kāi)發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證。

　　(7)目前開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有，南側(cè)土地為時(shí)代醫(yī)藥公司所有，由于修建開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。

　　(8)委托方提供了土地使用證書(shū)，但在土地證書(shū)中來(lái)看到關(guān)于土地使用年限說(shuō)明，也沒(méi)有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書(shū)、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國(guó)土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開(kāi)的出讓金收據(jù)，但沒(méi)有補(bǔ)簽的土地出讓合同書(shū)。2002年5月，開(kāi)發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬(wàn)元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒(méi)有落實(shí)。

　　(9)現(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn)，土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設(shè)時(shí)間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過(guò)圍墻隔開(kāi)。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來(lái)道路改造的通城路，可以直達(dá)縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。

　　(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開(kāi)發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書(shū)，以及2003年8月縣政府以開(kāi)發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書(shū)，通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償，并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

　　(11)調(diào)查時(shí)，該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)為每畝16萬(wàn)元，土地出讓金比2001年增長(zhǎng)了20%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長(zhǎng)了10%。

　　問(wèn)題(每小題4分)

　　1、 用簡(jiǎn)單的語(yǔ)言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過(guò)程。

　　2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

　　3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒(méi)有提到的)。

　　4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。

　　5、 請(qǐng)根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)資料，列出 7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過(guò)程。

　　(二)2007年2月16日，受天星商貿(mào)發(fā)展公司委托，某評(píng)估公司對(duì)其擁有的部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)進(jìn)行核算。據(jù)委托方初步說(shuō)明，估價(jià)對(duì)象土地于2003年2月16日通過(guò)出讓方式取得，當(dāng)時(shí)總面積為4908平方米，2004年3月20日將批發(fā)零售部分轉(zhuǎn)讓出復(fù)查，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對(duì)土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了重新認(rèn)證和登記。為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機(jī)關(guān)給估價(jià)師展示了該土地的相關(guān)資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫(xiě)件，閱讀后回答有關(guān)問(wèn)題。

　　單位：平方米、萬(wàn)元

權(quán)屬性質(zhì)		出讓		使用權(quán)類型		國(guó)有建設(shè)用     地使用權(quán)	土地權(quán)利     證書(shū)號(hào)		×國(guó)用（2003出讓]       第03 -323號(hào)
使用期限		36年		終止日期		2043年2     月16日	土地歸戶卡號(hào)		隱蔽
									獨(dú)用面積		4908
取得價(jià)格		2454		使用權(quán)面積		4908	其中		分?jǐn)偯娣e
建筑容積率		3.12		建筑密度		0. 54	建筑限高		80米
建筑物     占地面積		2670		建筑物類型		分享到： 編輯：環(huán)球網(wǎng)校 上一篇：2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考試真題 下一篇：2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)考試真題 資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí) 更多資料 更多課程 更多直播 更多真題 最新資訊 環(huán)球首發(fā)：2014年土地估價(jià)師考試真題2014-09-15 2013土地估價(jià)師師考試真題及答案預(yù)告2013-09-14 2013年土地估價(jià)師師考試真題及答案預(yù)告2013-09-13 2004年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)真題匯總2013-06-13 2004年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)真題122013-06-13 2004年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)真題112013-06-13 2004年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)真題102013-06-13 2004年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)真題92013-06-13 2004年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)真題82013-06-13 2004年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)真題72013-06-13 去做題 土地估價(jià)師資格查詢 土地估價(jià)師歷年真題下載 更多 土地估價(jià)師每日一練 打卡日歷 0天 累計(jì)打卡 0人 打卡人數(shù) 去打卡 預(yù)計(jì)用時(shí)3分鐘 土地估價(jià)師資料下載 更多 環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂APP 直播、聽(tīng)課。職達(dá)未來(lái)！ 安卓版 下載 iPhone版 下載 返回頂部 獲取驗(yàn)證碼 立即注冊(cè) 注冊(cè)表示同意《用戶協(xié)議》和《隱私政策》 可進(jìn)入學(xué)習(xí)中心查看新用戶注冊(cè)贈(zèng)禮 微信掃碼一鍵登錄 微信掃碼安全登錄 可進(jìn)入學(xué)習(xí)中心查看新用戶注冊(cè)贈(zèng)禮 掃描即表示同意《網(wǎng)站注冊(cè)協(xié)議》