2008年土地估價師土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考試真題
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試卷三 土地估價實務(wù)基礎(chǔ)(總分100分)2008年土地估價師土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考試真題答案
一、單項選擇題(30題，題號l - 30，共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題0.5分，選錯不得分，不倒扣分)
1.估價機構(gòu)接受委托對某項目用地轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。在完成現(xiàn)場勘查后，估價人員應(yīng)開展的工作為( )。
A.要求委托方提供待估宗地國有土地使用權(quán)證，明確估價對象位置、宗地號等情況
B.選擇適宜的估價方法進(jìn)行初步地價測算
C.與委托方商討確定土地估價基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價報告
D.就轉(zhuǎn)讓價格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進(jìn)行地價測算
2.為了對某宗商業(yè)用地進(jìn)行估價，估價人員對宗地附近區(qū)域商業(yè)用房出租、買賣等市場交易情況進(jìn)行了實地調(diào)查。按運用商業(yè)用地估價方法的要求，下列不需要進(jìn)行交易情況修正的是( )。
A.承租首層商業(yè)用房時附帶承租建筑夾層，租賃合同約定租金優(yōu)惠15%
B.出租房屋的物業(yè)管理費1.2元/平方米，由承租人自行向物業(yè)公司繳納
C.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由買方按成交價的3%和1%分別繳納契稅和土地增值稅
D.買賣合同約定在房產(chǎn)過戶時由賣方按成交價的5.5%和1.0%分別繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅
3.在土地估價過程中，規(guī)范的國有土地使用證是重要的依據(jù)。下列選項中，屬于國有土地使用證中規(guī)范信息的是( )。
A.“城鎮(zhèn)住宅用地”，“50年”
B.“綜合用地”，“東至勝利路、南至東林化工廠住宅區(qū)、西至紅星糧油公司、北至望江路”
C.“49680.53平方米”，“宗地界址點坐標(biāo)J001 -J018”
D.“新源路209號”，“建筑限高30米，建筑距道路紅線5-8米”
4.某土地估價師擬撰寫一份住宅用地抵押估價報告，在收集所需資料后進(jìn)行歸類分析，屬于區(qū)域因素說明的內(nèi)容是( )。
A.宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整)
B.受人民幣貸款基礎(chǔ)利率上調(diào)等因素的綜合影響，在宗地所在區(qū)域擁有在建樓盤的兩個房地產(chǎn)上市公司一季度業(yè)績公告利潤下降5%
C.在宗地所在城區(qū)國土資源分局、房屋產(chǎn)權(quán)登記中心收集到的房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)規(guī)定
D.根據(jù)城市規(guī)劃，該宗地所在區(qū)域?qū)⒔ǔ梢粋€兼容居住、行政辦公等功能的現(xiàn)代物流園區(qū)
5.在行業(yè)檢查中，檢查組到某估價機構(gòu)就某評估項目實地檢查，發(fā)現(xiàn)有下列行為，其中符合要求的是( )。
A.受辦公場地限制等原因，以電子文件的形式對土地估價報告進(jìn)行歸檔
B.在兩個月內(nèi)分別以企業(yè)改制、抵押貸款為目的對同一宗地進(jìn)行評估，第二次現(xiàn)場勘察時未拍攝照片
C.在估價基準(zhǔn)日基準(zhǔn)地價更新結(jié)果尚未公布但已經(jīng)驗收通過，在估價作業(yè)期間內(nèi)新的基準(zhǔn)地價正式公布后，估價采用了新的基準(zhǔn)地價成果作為依據(jù)
D.出具報告時項目主要負(fù)責(zé)估價師甲某出差，委托另一位估價師代簽字
6.某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單位為進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價機構(gòu)進(jìn)行了地價評估，估價師在估價報告中進(jìn)行了下列描述，其中正確的是( )。
A.為委托方了解估價對象房地產(chǎn)正常市場價值提供價格參考依據(jù)
B.設(shè)定評估結(jié)果為估價對象在產(chǎn)權(quán)無瑕疵條件下的完全產(chǎn)權(quán)價值
C.評估時部分參數(shù)采用估價對象的實際數(shù)據(jù)
D.該地公布的基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2006年1月1日，估價基準(zhǔn)日為2007年12月16日，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時需進(jìn)行期日修正
7. 2008年3月，甲企業(yè)擬對其位于某開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗已出讓工業(yè)用地廠房及配套建筑進(jìn)行改建、加建，建設(shè)完成后宗地建筑密度和容積率指標(biāo)將分別由40%、0.9提高為45%、1.2。土地估價師在為甲企業(yè)提供地價綜合咨詢服務(wù)時應(yīng)做出的正確判斷是( )。
A.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案獲得批準(zhǔn)并經(jīng)國土部門備案后，補繳因建筑面積增加形成的土地差價
B.按規(guī)定辦理規(guī)劃建設(shè)條件變更審批手續(xù)，方案批準(zhǔn)后與國土部門重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或補充協(xié)議，但不需要為建筑面積增加補繳土地差價
C.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格一容積率0.9條件下的市場價格
D.改建、加建后增加的建筑面積應(yīng)補繳土地差價=容積率1.2條件下的市場價格一容積率0.9條件下的原出讓價格
8.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是( )。
A.補交土地出讓金 B.與地上的廠房等建筑物共同抵押
C.以土地所有權(quán)抵押 D.改變土地所有權(quán)性質(zhì)
9.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，毛地價與生地價的區(qū)別在于( )。
A.是否完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) B.土地使用權(quán)性質(zhì)不同
C.土地交易市場條件不同 D.土地使用批準(zhǔn)手續(xù)不同
10.農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國統(tǒng)一制定的( )，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)用地等別。
A.分等單元 B.標(biāo)準(zhǔn)耕作制度C.基準(zhǔn)作物 D.標(biāo)準(zhǔn)樣地
11.根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》，縣級標(biāo)準(zhǔn)樣地的設(shè)置，考慮在技術(shù)與管理水平處于平均狀況時，從大宗作物產(chǎn)量水平( )的一類土地中選取。
A.最差 B.最低 C.居中 D.最高
12.土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營權(quán)期限最長的為( )年。
A.30 B.40 C.50 D.70
13.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條工業(yè)專用鐵路線對居住區(qū)的土地價格和倉儲或工業(yè)用地價格可能會產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是( )。
A.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價下降
B.居住區(qū)地價上升，倉儲、工業(yè)用地地價上升
C.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價一定上升
D.居住區(qū)地價下降，倉儲、工業(yè)用地地價持平或者上升
14.甲公司擬將土地使用權(quán)作價與乙公司成立股份有限公司，委托土地估價機構(gòu)對其已出讓在建辦公樓用地價格進(jìn)行評估。按照委托方的估價目的，經(jīng)分析所收集到的資料，估價師在評估地價過程中采用的建筑面積指標(biāo)應(yīng)選擇( )。
A.出讓合同約定的建筑面積 B.在建工程實際的建筑面積
C.建筑施工圖標(biāo)識的建筑面積 D.房產(chǎn)測繪的建筑面積
15.經(jīng)過充分的市場調(diào)查和分析測算，估價師在為某公司提供的房地產(chǎn)投資綜合咨詢報告中，列出在估價基準(zhǔn)日某地塊在三種用途下的土地評估價格分別為：住宅用途10000萬元、商業(yè)用途7500萬元、辦公用途7250萬元。對此，下列分析合理的是( )。
A.該地塊的最佳土地用途為住宅
B.出現(xiàn)住宅用地地價與商業(yè)、辦公倒掛現(xiàn)象，估價結(jié)果錯誤
C.按估價期日的市場供求狀況，作為住宅用地價格最高
D.投資咨詢估價應(yīng)以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價為主要依據(jù)以減少政策風(fēng)險
16.某工廠甲將其通過劃撥方式取得的工業(yè)用地上的廠房出租給乙公司。承租后，乙將廠房重新改造裝修為飯店和娛樂城經(jīng)營，并于次年經(jīng)甲同意在原建筑上加建了第二層?，F(xiàn)因市政建設(shè)需要，需征收該廠房用地并進(jìn)行房屋拆遷，則下列補償價格評估方案正確的是( )。
A.補償價格=工業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權(quán)益+原單層廠房建筑物價格
B.補償價格=工業(yè)用途評估地價一土地使用權(quán)出讓金+原單層廠房建筑物價格
C.補償價格=商業(yè)用途評估地價一土地使用權(quán)出讓金+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格
D.補償價格=商業(yè)用途評估地價一甲所有劃撥土地權(quán)益+現(xiàn)兩層廠房建筑物價格
17.下列關(guān)于農(nóng)用地分等的說法中正確的是( )。
A.基準(zhǔn)作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標(biāo)準(zhǔn)糧的折算基準(zhǔn)
B.在實際操作上，農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開的，縣級分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比，省級協(xié)調(diào)匯總成果要在全國范圍內(nèi)可比
C.農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地
D.土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高
18.下述關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的說法不正確的是( )。
A.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估主要技術(shù)線路有樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準(zhǔn)地塊評估法
B.農(nóng)用地效益資料中的價格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位
C.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估的資料包括土地定級工作報告和技術(shù)報告、農(nóng)用地征收的補償標(biāo)準(zhǔn)文件等
D.一般農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估范圍包括縣(市)行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地和全部未利用地
19.經(jīng)批準(zhǔn)，某單位將征收甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)30公頃的農(nóng)用地。經(jīng)估價人員調(diào)查，得知該鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均農(nóng)用地面積1.2畝，其中人均耕地面積0.8畝，政府制定的該鎮(zhèn)人均社會保障價格為2萬元/人，則該單位需支付的社會保障總價為( )萬元。
A. 450 B.600 C.750 D.1125
20.土地估價師在運用市場比較法評估宗地市場公開價格時，可以選擇( )作為案例。
A.工業(yè)用地最低限價 B.拍賣出讓底價
C.招標(biāo)出讓成交價格 D.土地評估價格
21.土地估價師在確定宗地地價評估結(jié)果時，完全聽從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價的( )。
A.替代原則 B.最有效利用原則
C.公開、公平原則 D.獨立性原則
22.對于評估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是( ，。
A.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 B.成本逼近法
C.收益還原法 D.剩余法
23.土地估價師運用剩余法估價過程中，在估算不動產(chǎn)總價時，正確的方法是( )。
A.依據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)
B.根據(jù)銷售廣告中的報價
C.選擇三個市場案例經(jīng)市場比較法修正確定
D.采用申請銷售許可證時備案的售價
24.土地估價師在為某投資商評估一塊宗地的開發(fā)投資價值時，發(fā)現(xiàn)委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)尚未得到城市規(guī)劃部門的正式批準(zhǔn)，如在土地估價報告中采用委托方提供的規(guī)劃數(shù)據(jù)，需要在土地估價報告中的( )部分予以說明。
A.估價依據(jù) B.估價方法
C.估價結(jié)果 D.需要特殊說明的事項
25.在采用市場交易資料評估基準(zhǔn)地價的過程中，需要對樣點數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗。對此，以下觀點正確的是( )。
A.均值、方差法和f檢驗法是對樣點數(shù)據(jù)進(jìn)行一致性檢驗的基本方法
B.對不同交易方式計算的樣點地價，可以不進(jìn)行同一性檢驗
C.基準(zhǔn)地價確定時，要求樣點總體呈正態(tài)或正偏態(tài)分布
D.在進(jìn)行樣點總體一致性檢驗時，需要結(jié)合樣點數(shù)據(jù)總體分布類型選擇相應(yīng)的檢驗方法
26.某城市發(fā)布的基準(zhǔn)地價更新成果中規(guī)定了二級土地分類的地價修正方法，其中規(guī)定“辦公(寫字樓)用地按住宅用地基準(zhǔn)地價的125%計價，體育及文體設(shè)施用地按住宅用地的70%計價”。對此規(guī)定，以下判斷不正確的是 ( )o
A.辦公(寫字樓)用地價格高于住宅地價水平
B.體育、文體設(shè)施用地屬于應(yīng)劃撥使用的公益設(shè)施用地，制定定價標(biāo)準(zhǔn)無實質(zhì)意義
C.制定二級土地分類地價修正辦法可促進(jìn)土地有償使用制度的實施
D.基準(zhǔn)地價評估可不局限于商業(yè)、住宅、工業(yè)三種基本用途
27.制定征地區(qū)片綜合地價的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的( )。
A.基本農(nóng)田保護區(qū) B.建設(shè)用地范圍內(nèi)
C.建成范圍內(nèi) D.農(nóng)用地范圍
28.根據(jù)國土資源部35號令規(guī)定，考取土地估價師資格證書并進(jìn)入土地估價機構(gòu)從事土地估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過不少于( )年的專業(yè)實踐，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。
A.1 B.2 C.3 D.4
29.土地估價師以惡意壓價等不正當(dāng)競爭手段爭攬業(yè)務(wù)，違反了( )。
A.《土地估價師資格考試管理辦法》
B.《中國土地估價師協(xié)會章程》
C.《注冊土地估價師自律守則》
D.《土地估價師實踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法(試行)》
30.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，中等城市基準(zhǔn)地價評估的工作底圖的比例尺為( )。
A.1: 500 - 1:1000 B.1:1000 - 1:5000
C. 1:5000 - 1:10000 D.1:10000 - 1:50000
二、多項選擇題【20題，題號31一50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題1.5分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0. 35分)
31.下列土地分等定級與估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中，( )屬于國家標(biāo)準(zhǔn)。
A.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》
D.《農(nóng)用地估價規(guī)程》
E.《農(nóng)用地定級規(guī)程》
32.土地估價項目委托合同的內(nèi)容一般包括( )。
A.估價方法選擇 B.估價服務(wù)費及支付方式
C.估價程序 D.估價對象
E.估價目的
33.根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的( )等權(quán)利狀況進(jìn)行描述。
A.使用權(quán) B.收益權(quán) C.所有權(quán) D.處置權(quán)
E.他項權(quán)利
34.在土地估價過程中，估價方法選擇應(yīng)考慮估價對象土地用途的情況。除標(biāo)準(zhǔn)廠房用地外，工業(yè)用地估價可選用( )、成本逼近法等估價方法。
A.剩余法 B.市場比較法
C.評分估價法 D.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
E.路線價估價法
35.某土地估價機構(gòu)接受法院委托，為確定某在建工程項目用地拍賣底價進(jìn)行評估。該在建工程建筑主體框架于八年前完成施工并封頂，但未進(jìn)行主體建筑外部裝修、機器設(shè)備安裝和附屬用房建設(shè)。在評估組織和有關(guān)事項處理中，下列做法( )不正確。
A.因業(yè)務(wù)繁忙，土地估價機構(gòu)只安排一名估價師甲某進(jìn)行現(xiàn)場勘察并填寫《土地現(xiàn)場勘察表》
B.土地估價報告完成后，因甲某生病住院，土地估價報告由乙某撰寫并以其名義獨立簽署
C.估價時，土地面積依據(jù)原劃撥土地使用權(quán)證書確定，建筑面積指標(biāo)等依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等資料確定
D.因土地使用權(quán)出讓手續(xù)未辦理，土地估價時以不低于評估價格的30%為原則，由估價師按經(jīng)驗判斷確定并扣除土地使用權(quán)出讓金
E.建筑工程未作質(zhì)量鑒定，估價師在估價報告假設(shè)條件中假設(shè)“建筑物現(xiàn)有質(zhì)量狀況基本良好，無須進(jìn)行特殊處理”
36.某工業(yè)倉儲用地地處城市遠(yuǎn)郊，南臨省道，所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng)，供水來自企業(yè)自建水井，雨水散排到墻外荒地里，供電由企業(yè)自行投資，接自5千米外某變電站，現(xiàn)有一部電話，自有鍋爐，可提供熱力，無燃?xì)狻，F(xiàn)場勘察記錄不準(zhǔn)確的是( )。
A.宗地紅線外“三通”(通路、通訊、通水)
B.宗地紅線外“兩通”(通路、通訊)
C.宗地紅線外“四通”(通路、通訊、通水、排水)
D.宗地紅線內(nèi)“三通”(通路、通訊、通電)
E.宗地紅線內(nèi)場地平整
37.土地估價師采用收益還原法對某綜合大廈用地價格進(jìn)行評估，該大廈一至四層為委托方自用的商業(yè)經(jīng)營用房，五至十層作為辦公用途對外出租。估價作業(yè)時，除進(jìn)行前期現(xiàn)場勘察、檢核土地與房屋權(quán)屬資料等工作外，還應(yīng)收集的資料包括( )。
A.企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營收益、成本支出等資料
B.土地開發(fā)過程中的成本費用、利息、利潤及增值收益資料
C.過去一年內(nèi)該大廈土地使用權(quán)人某股份公司的股權(quán)變化情況
D.各經(jīng)營期的房屋出租應(yīng)交稅金
E.各經(jīng)營期的經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費
38.某大型國有企業(yè)因改制上市的需要，委托甲土地評估公司對涉及的多宗劃撥土地進(jìn)行評估，為土地資產(chǎn)處置(擬采用作價出資方式)提供參考依據(jù)。對此，以下觀點正確的是( )。
A.甲公司具有省土地估價師協(xié)會核發(fā)的省內(nèi)范圍執(zhí)業(yè)資格，可承接該業(yè)務(wù)
B.估價作業(yè)時應(yīng)評估的土地價格為作價出資土地使用權(quán)價格
C.估價作業(yè)時應(yīng)評估的土地價格為劃撥土地使用權(quán)價格
D.土地估價結(jié)果應(yīng)為正常市場價格評估值扣除土地出讓金后的余額
E.土地價格定義時土地使用年限可設(shè)定為法定最高出讓年限
39.關(guān)于工業(yè)用地價格評估，以下觀點正確的是( )。
A.礦區(qū)用地價格評估，宗地外開發(fā)程度依政府投資實際配套狀況設(shè)定
B.當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)估價對象宗地較多，且條件類似的比較案例較少，可選擇相同的比較案例比較修正所有待估宗地的價格
C.某企業(yè)享有價格優(yōu)惠政策取得一宗土地，估價時土地取得費取實際成交優(yōu)惠價
D.某企業(yè)取得一宗土地后投人大量資金用于清除原遺留的化學(xué)有毒物質(zhì)，該費用在估價時計人土地開發(fā)費
E.高新技術(shù)企業(yè)用地的土地增值收益較普通工業(yè)用地高
40.在城鎮(zhèn)土地分等中，下列分等對象的因子評價指標(biāo)與其土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)關(guān)系的因子有( )。
A.人口密度 B.城鎮(zhèn)對外輻射能力
C.區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地 D.區(qū)域固定資產(chǎn)投入強度
E.區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值
41.農(nóng)用地分等定級單元劃分方法有( )。
A.樣地法 B.疊置法 C.因素法 D.多邊形法
E.地塊法
42.土地定級估價的成果資料主要包括( )。
A.土地等別圖 B.土地級別圖
C.樣點分布圖 D.監(jiān)測點分布圖
E.地價指數(shù)表
43.農(nóng)用地定級單元劃分應(yīng)遵循的原則主要包括( )。
A.單元之間的土地特征差異明顯，不同地貌類型的土地不劃為同一單元
B.單元邊界應(yīng)跨越地塊邊界
C.山脈走向兩側(cè)水熱分配有明顯差異的不劃為同一單元
D.地下水、土壤條件、鹽堿度等定級因素指標(biāo)有明顯差異的不劃為同一單元
E.單元邊界可以采用河流、道路、堤壩等線狀地物
44.關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估方法，下列說法不正確的是( )。
A.樣點地價平均法中，對樣點地價的修正主要包括年期、期日修正以及交易情況、開發(fā)程度和權(quán)利修正
B.同一土地級別、同一交易方式的樣點地價不用進(jìn)行樣點同一性檢驗
C.基準(zhǔn)地塊評估法劃分均質(zhì)區(qū)域，采用線性回歸模型檢驗
D.定級指數(shù)模型法需要建立定級指數(shù)與地價關(guān)系模型，并利用模型評估級別基準(zhǔn)地價
E.采用基準(zhǔn)地塊評估法時，首先應(yīng)廣泛搜集農(nóng)用地的自然條件、社會經(jīng)濟條件、市場交易資料以及歷史地價資料等
45.某土地估價機構(gòu)在開展土地估價業(yè)務(wù)時，下列行為中( )是錯誤的。
A.接受土地儲備中心委托，為確定招標(biāo)出讓底價對河西區(qū)A、13、C組團地價評估，同時接受該市某房地產(chǎn)公司委托評估A組團土地投標(biāo)價格
B.與某銀行簽訂長期合作協(xié)議，承諾按低于市場評估收費的50%提供評估服務(wù)
C.倡議建立機構(gòu)聯(lián)盟，實行按市場行情變化、在規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)±15%范圍內(nèi)浮動收費的機制
D.接受委托開展土地出讓地價評估工作，未將土地技術(shù)報告交付委托方
E.與某銀行簽訂長期合作評估協(xié)議，承諾每年按評估收費的30%予以返還
46.下列有關(guān)土地估價業(yè)務(wù)受理的正確做法是( )。
A.經(jīng)核實，委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確，可以接受委托
B.對委托方提出的任何目的的土地估價，土地評估機構(gòu)都應(yīng)該接受委托
C.土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價機構(gòu)因此未受理該項估價業(yè)務(wù)
D.估價機構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無合法理由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評估業(yè)務(wù)
E.就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價機構(gòu)接受委托并將估價結(jié)果反映在同一份估價報告中
47.土地估價師在一估價基準(zhǔn)日為2007年8月31日的估價報告中引用某城市2006年度資料有：①房地產(chǎn)市場供求關(guān)系基本平衡，商品住宅用地實際供應(yīng)量同比增加30%;②實行土地出讓限戶型、房價和地價政策;③年內(nèi)完工的經(jīng)濟適用住房占年度房地產(chǎn)開發(fā)總量比例的25%;④普通商品住宅價格漲幅同比上升8%。據(jù)此判斷，下列出現(xiàn)在估價報告中的內(nèi)容錯誤的是( )。
A.遵循需求與供給原則作為估價原則
B.不采用限戶型、房價和地價的成交宗地作為市場比較法的比較案例
C.2007年一至二季度地價指數(shù)與上年末基本持平
D.將普通商品住宅用地土地還原率由上年的8%調(diào)整為6%
E.在上年年末普通商品住宅均價基礎(chǔ)上上浮8%確定房地產(chǎn)開發(fā)總價值
48.編制路線價修正系數(shù)表考慮的因素主要有( )。
A.商服繁華度 B.區(qū)位條件 C.土地用途 D.深度
E.寬度
49.關(guān)于路線價法，下列描述正確的是( )。
A.在路線價與級別基準(zhǔn)地價重疊的區(qū)域，里地線以內(nèi)以路線價為主
B.四三二一法則、霍夫曼法則是國際通用的路線價寬度修正方法
C.路線價不需要進(jìn)行容積率修正
D.甲某將已出讓土地再轉(zhuǎn)讓，用路線價法評估時仍需進(jìn)行年期修正
E.美國采用的是累計深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成遞增趨勢，后者百分率成遞減趨勢
50.下列與地價監(jiān)測點土地估價有關(guān)的說法正確的是( )。
A.地價監(jiān)測點價格評估方法有市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法等
B.監(jiān)測點地價應(yīng)根據(jù)市場變化定期評估
C.利用地價監(jiān)測成果可實現(xiàn)對基準(zhǔn)地價的更新
D.地價監(jiān)測以年為固定監(jiān)測周期
E.地價監(jiān)測主要工作成果是基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)
三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51一60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒田分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)
(一)某評估機構(gòu)在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進(jìn)行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、乏化中心和交通樞紐城市，該市進(jìn)入21世紀(jì)后歷年GDP平均增長率達(dá)12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%;②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米;③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價;④該市土地出讓套按基準(zhǔn)地價的70%收取，最末級別工業(yè)用地出讓平均價格為270元/平方米;爹該市工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。
待估價宗地有關(guān)信息如下：
(1)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)，拍賣成交樓面地價1200，元/平方米，當(dāng)時區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價指數(shù)分別為106、105。
(2)丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應(yīng)負(fù)擔(dān)的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進(jìn)行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關(guān)稅費為300萬元，區(qū)域市政配套“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元/畝。
請根據(jù)以上情況回答51 -55題。
51.下列對該城市地價水平變化的分析正確的是( )。
A.該市房地產(chǎn)市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲
B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因
C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價格逐年快速增長
D.城市社會經(jīng)濟的發(fā)展對區(qū)域土地價格水平的提升起到了推動作用
52.下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點正確的是( )。
A.土地估價時可選取評估的工業(yè)用地案例進(jìn)行比較
B.以征地綜合區(qū)片價為依據(jù)，運用成本逼近法評估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，其地價水平接近
C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)
D.實行工業(yè)用地出讓最低限價政策將促使土地出讓價格回歸到客觀地價水平
53.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運用成本逼近法評估該工業(yè)用地價格時應(yīng)計算的成本費用最接近( )萬元。
A.590 B.467 C.530 D.480
54.甲公司以土地使用權(quán)作價入股時，乙方要求對土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，則評估樓面地價最接近( )元/平方米。
A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280
55.若將上述住宅宗地作為城市地價監(jiān)測點，則其在2006年末的平均地價水平為( )元/平方米。
A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260
(二)甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得，批準(zhǔn)用途為工業(yè)，土地面積30畝;宗地上各幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)市場經(jīng)營至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準(zhǔn)用地總面積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米;規(guī)劃平均容積率2. 89，其中商業(yè)建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。
經(jīng)調(diào)查：①該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達(dá)到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整)，紅線外達(dá)到“六通”(通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)?;②A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價分別為5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，對應(yīng)各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通” (通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃?xì)?及紅線內(nèi)場地平整，估價基準(zhǔn)日為2006年1月1日：③以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長率 分別為2%、4%、0%;④通燃?xì)馄骄杀緸?0元/平方米;⑤磚混結(jié)構(gòu)建筑重置價600元/平方米;⑥A市各類用地容積率修正系數(shù)表(部分)如下：
|
容積率修正系數(shù) |
1.0 |
2.0 |
3.0 |
4.0 |
|
商業(yè)用地 |
0. 75 |
1．O |
1.39 |
1.58 |
|
住宅用地 |
0. 82 |
1.0 |
1.16 |
1.33 |
按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項用地條件、規(guī)劃指標(biāo)，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業(yè)用地地價為9500元/平方米。運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%。
請根據(jù)以上情況，回答56 - 60題。
56.根據(jù)上述情況，下列表述正確的是( )。
A.若對該宗地實施舊城改造拆遷，應(yīng)分別按工業(yè)和商業(yè)用途評估房地產(chǎn)市場價格
B.該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補辦出讓手續(xù)辦理，并按市場價補交土地出讓金
C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商補償金額
D.甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場價補繳該宗地土地出讓金后自行開發(fā)建設(shè)
57.若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機構(gòu)進(jìn)行地價評估，則評估時采用的容積率為( )。
A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89
58.依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準(zhǔn)日，采用基準(zhǔn)地價修正法評估該宗地，價格應(yīng)為( )萬元。
A. 10062 B.10122 C.10300 D.10361
59.根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為( )。
A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均為2.89
60.若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權(quán)，繳納土地出讓金780萬元，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)按照上述規(guī)劃條件用途補辦出讓手續(xù)，則對應(yīng)補交土地出讓金的表述正確的是( )。
A.應(yīng)補交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用權(quán)市場價格
B.應(yīng)補交土地出讓金等于批準(zhǔn)的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格扣減已繳納的780萬元
C.以2008年1月1日為估價基準(zhǔn)日，估價時設(shè)定各用途土地使用年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年
D.估價時建筑容積率設(shè)定為0. 94
四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元;計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步計分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)
(一)某市黃河大酒店所占用土地的使用權(quán)于2002年6月1日取得，年限為40年，容積率為2.00。酒店共20層，總建筑面積為30000平方米。收集到酒店其他有關(guān)情況如下：
(1)1~5層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為;000平方米，平均每天總經(jīng)營收入為10萬元，總經(jīng)營成本為6萬元：
(2) 6-20層為酒店客房，建筑面積為22500平方米，其中：酒店客房有單司68間(其中普通單間有38間，118元/天，豪華單間30間，158元/天)，標(biāo)隹雙人間158間(其中普通標(biāo)間為98間，188元/天，豪華標(biāo)間60間.258元/天)，套房58間(其中普通套房為38間，288元/天，豪華套房有20間，388元7天)，總統(tǒng)套房8間(988元/天)，全部入住率為70%;
(3)該酒店取得土地使用權(quán)后2年內(nèi)建成并投入使用，結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)齊耐用年限50年，建筑物殘值率為0%：
(4)該酒店設(shè)計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結(jié)構(gòu)的建筑物，頁計在剩余的使用期內(nèi)，其建筑物價值每年預(yù)計減少7萬元。請以該酒店的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)和有關(guān)參數(shù)，按照剩余法的思路，計算其土地在2008年6月1日的使用權(quán)總價格和地面單位價格(假定：大堂等經(jīng)營管理的利閏為總收入的10%，其不動產(chǎn)綜合還原率為8%;客房部分不考慮經(jīng)營管理成本，其不動產(chǎn)的綜合還原率為7%;該酒店建筑物重新建造綜合成本為3800元/平方米;未來資金貼現(xiàn)率固定設(shè)為7%)。
(二)A市為地價動態(tài)監(jiān)測試點城市，按技術(shù)規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)叫范圍覆蓋全市所有的三個土地級別，每個土地級別各劃分為三個地價區(qū)段，各級別土地面積、地價區(qū)段編號等具體信息見下袁。
面積：平方千米;價格：元/平方米
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土地 |
級別 |
區(qū)段 |
區(qū)段 |
區(qū)段 居住用地 |
監(jiān)測點 |
監(jiān)測點設(shè)定條件下價格（2007年） |
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級別 |
總面積 |
編號 |
總面積 |
實際面積 |
序號 |
一季度 |
二季度 |
三季度 |
四季度 |
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|
|
|
|
l |
1200 |
1200 |
1220 |
1220 |
|
JOOl |
O．5 |
| |||||||
打卡人數(shù)
