物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)使用資金的來(lái)源和分類

　　以住宅管理為主的物業(yè)管理公司的資金來(lái)源主要有以下八個(gè)方面。

　　1?房地產(chǎn)發(fā)展商提供的管理基金

　　居住小區(qū)一般是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一配套”的小區(qū)建設(shè)要求建成，交由物業(yè)管理公司管理，并留下一定數(shù)額的管理基金，用作物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。有一些地區(qū)，發(fā)展商從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資中提取1%-2%作為物業(yè)管理公司的管理基金。例如深圳市蓮花二村，總投資為12億元，發(fā)展商從中提供120萬(wàn)元給深圳市物業(yè)管理公司作為管理基金。也有些地區(qū)規(guī)定發(fā)展商以房?jī)r(jià)的7‰提供給管理公司作為管理基金。

　　物業(yè)管理公司從發(fā)展商那里得到的資金還有為期一年的房屋維修費(fèi)。按國(guó)家規(guī)定，建筑施工單位免費(fèi)維修一年，發(fā)展商扣留工程造價(jià)的5%作為工程維修保證金。在物業(yè)托管后，由物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面管理，因此發(fā)展商應(yīng)將截留的維修保證金移交給管理公司。

　　2?物業(yè)業(yè)主和租戶定期交納的物業(yè)管理費(fèi)

　　業(yè)主在向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)商品房后，接到入伙通知書(shū)，便到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)，并開(kāi)始預(yù)繳管理費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和各類不同物業(yè)的用途、檔次來(lái)制訂。下面分別列出廣州天河名雅苑“普通住宅綜合管理費(fèi)”、“復(fù)式住宅綜合管理費(fèi)”、“高層住宅綜合管理費(fèi)”。

　　3?水電管理備用金和裝修管理費(fèi)的收取

　　水電管理備用金主要是對(duì)配套設(shè)施如供水、供電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修而設(shè)立的。業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，還須繳納水電管理備用金，其收取辦法根據(jù)各地實(shí)際情況有所差異。有些地區(qū)，這種管理維修基金一般根據(jù)樓宇的綜合造價(jià)，高層樓宇發(fā)展商提供4%，業(yè)主繳付所購(gòu)物業(yè)造價(jià)的2%;多層樓宇發(fā)展商提供2%，業(yè)主繳付1%。業(yè)主和租戶在搬進(jìn)樓宇之前，一般都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝修。在裝修過(guò)程中，違反住宅區(qū)管理規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、損壞公共設(shè)施、管道線路、毀壞綠化、亂丟垃圾等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，因此收取一定的裝修管理費(fèi)和裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)是必要的。通常的做法是：住戶在申請(qǐng)裝修時(shí)收取一定的裝修押金，裝修完畢后，如無(wú)違章裝修，除收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)后，其余如數(shù)退還。

　　4?住宅區(qū)特種服務(wù)費(fèi)收入

　　有些住宅區(qū)的居民生活水平較高，往往對(duì)小區(qū)的生活服務(wù)項(xiàng)目提出了更多、更高的要求，如家務(wù)服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、幼兒教育服務(wù)及其特種服務(wù)。物業(yè)管理公司可視實(shí)際需要開(kāi)設(shè)各類特種服務(wù)項(xiàng)目，既方便了居民，又為公司開(kāi)創(chuàng)了新的收入來(lái)源。

　　特種服務(wù)費(fèi)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開(kāi)設(shè)的，因各地情況不一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，故難以有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。下面是廣州天河名雅苑住宅小區(qū)的“預(yù)約特殊服務(wù)價(jià)目表”。

　　5?物業(yè)管理公司的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和其他經(jīng)營(yíng)收入

　　物業(yè)管理公司在接受發(fā)展商委托時(shí)，一般都會(huì)要求發(fā)展商轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)給管理公司，如為小區(qū)配套建設(shè)的物業(yè)設(shè)施，物業(yè)管理公司可以據(jù)此搞一些租賃經(jīng)營(yíng)，收取租賃費(fèi)。物業(yè)管理公司也可利用管理物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，依靠可靠的信息來(lái)源，開(kāi)展房屋的代租代銷，代理辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等中介服務(wù)，收取中介費(fèi)。物業(yè)管理公司還應(yīng)抓住機(jī)遇，圍繞服務(wù)于住宅區(qū)，積極開(kāi)辦新企業(yè)，這樣既能為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能廣開(kāi)財(cái)路，增加企業(yè)收入。例如深圳市物業(yè)管理公司下屬就有九個(gè)子企業(yè)：深圳中國(guó)香港物業(yè)清潔管理公司，深圳物業(yè)電腦電器服務(wù)公司，物業(yè)裝飾工程部，物業(yè)機(jī)電維修部，物業(yè)車(chē)輛維修部，物業(yè)花木服務(wù)部等。此外，物業(yè)管理公司還可以廣開(kāi)門(mén)路，創(chuàng)造盡可能多的利潤(rùn)。例如有的物業(yè)管理公司與有關(guān)部門(mén)合作，開(kāi)辦城市信用社、儲(chǔ)蓄所，既能為居民提供配套服務(wù)，又能開(kāi)辟新的收入來(lái)源;有的物業(yè)管理公司開(kāi)辦建材購(gòu)銷、商業(yè)貿(mào)易之類的經(jīng)營(yíng)實(shí)體創(chuàng)造效益。

　　6?國(guó)家或地方城市維護(hù)費(fèi)的少量補(bǔ)貼

　　住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施是城市公用設(shè)施的有機(jī)組成部分，如煤氣和自來(lái)水等設(shè)施，其正常運(yùn)行和維護(hù)管理的經(jīng)費(fèi)應(yīng)由國(guó)家相應(yīng)的專業(yè)部門(mén)承擔(dān)。不能因?yàn)樽≌瑓^(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理而削減甚至取消城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)在住宅區(qū)管理上的投入。為了管理上的方便，由各住宅區(qū)的管理公司本著為國(guó)家分憂、對(duì)居民負(fù)責(zé)的精神，承擔(dān)起管理職責(zé)。但不能否定，國(guó)家財(cái)政本應(yīng)承擔(dān)的部分仍應(yīng)盡責(zé)提供。

　　7?可嘗試與保險(xiǎn)公司開(kāi)展物業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

　　與保險(xiǎn)公司開(kāi)展物業(yè)保險(xiǎn)，可解決突發(fā)事故時(shí)物業(yè)修繕中經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題。例如消防保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)等。

　　8?融資與抵押貸款

　　在我國(guó)城市居民收入不高的現(xiàn)實(shí)條件下，住宅區(qū)管理與服務(wù)收費(fèi)不可能過(guò)高，因而多數(shù)物業(yè)管理公司都在廣開(kāi)門(mén)路多種經(jīng)營(yíng)，以增加收入。對(duì)于那些大型物業(yè)管理公司，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，便可直接投資于物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，這就需要進(jìn)行資金融通，亦即融資。廣泛地尋找資金來(lái)源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導(dǎo)思想。

　　對(duì)于物業(yè)投資而言，抵押貸款是資金來(lái)源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時(shí)，應(yīng)遵循如下原則。

　　(1)公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則。盡管“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財(cái)之道，然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)要堅(jiān)持的一個(gè)原則，不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力，一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì)帶來(lái)?yè)p失，甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”，保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤侵朴喕I資方案，進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

　　(2)盡可能均勻安排債務(wù)償還期的原則。集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù)，往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給，最好同時(shí)安排有較長(zhǎng)期限的貸款，應(yīng)力爭(zhēng)借貸有一定的償還寬限期?！　?3)妥善安排、有效利用的原則。應(yīng)盡量安排長(zhǎng)期貸款用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，充分利用好每一筆貸款。

　　(4)統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息，還應(yīng)研究賦稅條件、法律咨詢等問(wèn)題及因不能按時(shí)還貸而將承受的懲罰性支出等問(wèn)題。

　　(5)妥善制訂還貸計(jì)劃的原則。所有的抵押貸款均要按時(shí)還本付息。因而，幾乎每一筆貸款都應(yīng)在借貸時(shí)就制訂好切實(shí)可行的還貸計(jì)劃。應(yīng)盡可能均勻安排每年應(yīng)支付的貸款本息，作出妥善的財(cái)務(wù)安排。

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