2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(64)
地區(qū)
請(qǐng)?zhí)顚憟D片驗(yàn)證碼后獲取短信驗(yàn)證碼
【案例2-5】$lesson$
××房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
?、?實(shí)物權(quán)益狀況因素分析
估價(jià)對(duì)象為××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的××市民主路484號(hào)房地產(chǎn)中第11棟建筑物,其建筑面積588.81┫。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證“××房自字第05-1887號(hào)”所載第11棟建筑物,估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察,該房屋已于2004年4月30日下午2點(diǎn)50分被火燒毀,火勢(shì)于當(dāng)日晚上10點(diǎn)基本熄滅,經(jīng)過(guò)幾個(gè)小時(shí)的焚燒,屋頂被燒壞,大部分墻體已坍塌,房屋在被火燒之前作為商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)建筑材料,是經(jīng)廠房改建而成的,投保用途系生產(chǎn)用房(大修車間),磚混結(jié)構(gòu),高一層,建筑面積588.81┫,室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修,水泥地面,墻面普通抹灰。
?、?區(qū)位狀況因素分析
××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的房屋位于××市民主路484號(hào),東臨市建二公司,南臨舒家街,西臨鐵路干線,北臨交通主干道民主路。地上建筑物共16棟,總建筑面積8561.01┫(不含新建未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋),用地面積14085.19┫。該地區(qū)交通便捷,距××火車站、××長(zhǎng)途汽車站只需幾分鐘車程,道路通達(dá),各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施齊全。
?、?市場(chǎng)背景分析:(略)
?、?最高最佳使用分析:(略)
?、?估價(jià)方法選用
因房地產(chǎn)保險(xiǎn)主要是對(duì)建筑物的保險(xiǎn),土地由于具有不可毀滅性,故房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的估價(jià)主要是對(duì)地上建筑物的估價(jià)。建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在,影響建筑物和土地的市場(chǎng)價(jià)值的一些共同因素,在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了,如地理位置、用途、環(huán)境等,那么在建筑物估價(jià)時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮。基于上述理由,本次估價(jià)選用成本法進(jìn)行測(cè)算。
?、?估價(jià)測(cè)算過(guò)程
?、?房屋火災(zāi)前價(jià)值
?、?重新建造完全價(jià)值
房屋所有權(quán)證顯示,房屋系磚混二等,始建于1986年,高一層,建筑面積588.81┫,按照××市現(xiàn)行房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),房屋重置完全價(jià)為500元/┫。
② 新舊程度的判定
建筑物的折舊是指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)所造成的損耗,估價(jià)對(duì)象投保用途作生產(chǎn)用房(大修車間),綜合建筑物的潛在因素、施工年代、使用狀況及維修等多項(xiàng)因素對(duì)成新率的影響,估價(jià)人員采用綜合判斷法確定建筑物的成新率,依據(jù)公式:成新率=A1×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]+A2×完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)+A3×綜合判定系數(shù)式中A1、A2、A3為加權(quán)系數(shù),A1、A2取0.3,A3取0.4,尚可使用年限取22年,已使用年限為18年,完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)為0.45,綜合判定系數(shù)為0.45。新舊程度=0.3×[22/(18+22)]+0.3×0.45+0.4×0.45=48%
?、?房屋火災(zāi)前價(jià)值計(jì)算
依據(jù)公式:
房?jī)r(jià)=(房屋重置價(jià)×新舊程度)×(1+各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù))×建筑面積式中各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項(xiàng)因素的綜合值。房屋火災(zāi)前價(jià)值=(500×48%)×(1+5%)×588.81=14.84(萬(wàn)元)
?、?房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值
房屋殘值是殘余舊料價(jià)值。根據(jù)委托人提供的現(xiàn)場(chǎng)清理資料,該房屋頂燒塌,門窗全部焚毀,屋架嚴(yán)重變形,現(xiàn)場(chǎng)清后,剩下磚約7600塊,扣除折舊后計(jì)760元,廢鐵變賣500元,房屋火災(zāi)后殘余價(jià)值為l260元。
?、?估價(jià)結(jié)果確定
根據(jù)××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員所掌握的資料來(lái)看,上述測(cè)算結(jié)果基本上符合實(shí)際情況,最終確定火災(zāi)損失為:房屋火災(zāi)前價(jià)值-火災(zāi)后殘余價(jià)值=14.84-0.13=14.71(萬(wàn)元)大寫:人民幣壹拾肆萬(wàn)柒仟壹佰元整。
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講
最新資訊
- 2025房地產(chǎn)估價(jià)師教材2024-11-15
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考前復(fù)習(xí)資料:土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目三頁(yè)紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考復(fù)習(xí)材料:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策科目考前沖刺三頁(yè)紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料下載:房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法科目考前三頁(yè)紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目考前三頁(yè)紙2024-11-05
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)考點(diǎn)內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略經(jīng)驗(yàn):僅三周,攻克考點(diǎn)記憶難關(guān)!2024-10-18