2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(76)

　　2.估算年運營費用$lesson$

　　①年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費。則：

　　年土地使用費=293×2560=75.01(萬元)

　?、谀旯芾碣M：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：

　　年管理費=343.43×5%=17.17(萬元)

　?、勰昃S修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47(萬元)

　?、苣瓯ｋU費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43×2%=0.69(萬元)

　?、菽甓愘M：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬元)

　　年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費?

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10?

　　=180.44(萬元)

　　3.估算年凈收入

　　年凈收入=年有效毛收入-年運營費用?

　　=343.43-180.44?

　　=162.99(萬元)

　　4.確定資本化率

　　資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選出計算公式求出收益價格

　　由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=35代入上述公式，有：P=1899.58(萬元)

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