2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(75)

　　致委托方函(略)$lesson$

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。

　　二、估價(jià)方

　　××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估

　　價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。

　　××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得??商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)

　　四、估價(jià)目的

　　評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)間

　　2003年4月1日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)對(duì)象在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整)，單價(jià)為人民幣2544元/m2(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價(jià)人員(略)

　　十一、估價(jià)作業(yè)期

　　2003年3月10日～3月20日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場(chǎng)背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用(略)

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.估算年有效毛收入

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。

　　估價(jià)人員通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象有效毛收入的計(jì)算如下：

　?、?層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(萬(wàn)元)

　?、?層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬(wàn)元)

　?、?層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00(萬(wàn)元)

　?、?層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬(wàn)元)

　　⑤5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬(wàn)元)

　?、?層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00(萬(wàn)元)

　?、?、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬(wàn)元)

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬(wàn)元)

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