2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(77)

　　(二)成本法估價(jià)測算過程$lesson$

　　1.估算土地價(jià)格

　　根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每1m2土地面積2860元，由于估價(jià)對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價(jià)率為5/40=12.5%。則估價(jià)對象土地價(jià)格為：

　　土地價(jià)格=2860×(1-12.5%)×2560

　　=640.64(萬元)

　　2.估算建筑現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

　　①建筑物重置價(jià)格

　　根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對象建筑物的重置單價(jià)(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=1290×6611?

　　=852.82(萬元)

　　②建筑物折舊

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)×(1-殘值率)×已使用年限/耐用年限=852.82×(1-0)×2/60? =28.43(萬元)

　　③建筑物現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43=824.39(萬元)

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