房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試模擬練習(xí)題精選(50)

　　1. 評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500平方米

　　1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)例作為比較實(shí)例。

　　2、 可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：

　　試運(yùn)用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　解：

　　1、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　　2、交易情況修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=100/100

　　可比實(shí)例B=100/97

　　可比實(shí)例c=100/105

　　3、交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比準(zhǔn)價(jià)格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，則有：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格(總價(jià))=1388.22×1500=208.23萬(wàn)元

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