房地產估價理論與方法考試模擬練習題精選(51)

　　2. 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結構為鋼筋混凝土結構，地上36層，地下2層，土地使用權年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設期3年。需要評估出該宗房地產2003年9月30日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經常費每月100萬元，房產稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報酬率為8%。

　　解：1、運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

　　2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元

　　3、計算年總費用：

　　(1)年折舊費=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬元

　　(2)年經常費=100×12=1200萬元

　　(3)年房產稅=5569.2×12%=668.3萬元

　　(4)營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元

　　年總費用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬

　　4、計算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元

　　5、計算房地產價格

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