房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試模擬練習(xí)題(2)
1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年,估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物,判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年,殘值率為4%,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com
2.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例:甲成交價(jià)格4800元/m2,建筑面積100m2,首次付清24萬元,其余半年后支付16萬元,一年后支付8萬元;乙成交價(jià)格 5000元/m2,建筑面積120m2,首次支付24萬元,半年后付清余額36萬元;丙成交價(jià)格4700元/m2,建筑面積90m2,成交時(shí)一次付清:丁成交價(jià)格4760元/m2,建筑面積110m2,成交時(shí)支付20萬元,一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%,那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? )。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( )的價(jià)格。
A.扣除折舊后
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)
C.客觀
D.建筑物全新狀態(tài)下
4.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格,通常由( )所構(gòu)成。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com
C.銷售稅費(fèi),投資利息
D.管理費(fèi)用
5.某商場(chǎng)建成于2000年10月,收益期限從2000年10月到2040年10月,預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元,年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬元。
A.536
B.549
C.557
D.816
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