房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十七

　　七、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：

　　(1)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡(jiǎn)稱為稅前利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)。

　　(2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。

　　(3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列4種：

　　1)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：

　　直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)

　　2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率，即：投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)

　　3)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：

　　成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)

　　4)計(jì)算基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即：

　　銷售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn))X銷售利潤(rùn)率。公式變形得到

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))X銷售利潤(rùn)率/(1-銷售利潤(rùn)率)。

　　所以，在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率

　　(4)利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的

　　第三節(jié)　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊，可以根據(jù)兩類估價(jià)對(duì)象具體化：①新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。

　　二、適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

　　1、適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式，

　　新開(kāi)發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　2、適用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及與土地開(kāi)發(fā)有關(guān)費(fèi)用。)

　　新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　3、適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式，

　　新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息十銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　對(duì)于新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開(kāi)發(fā)，對(duì)于某宗土地的單價(jià)要考慮其可轉(zhuǎn)讓土地面積所占的比率，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：(1)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。(2)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。(3)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。

　　新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊和可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊。

　　第四節(jié)　重新購(gòu)建價(jià)格的求取

　　一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義，重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。前者可以理解為重新購(gòu)買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：(1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。(2)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊;土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格，而土地的增價(jià)、減價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購(gòu)建價(jià)格中。

　　二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分而是模擬開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)過(guò)程，在價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。二是分為二個(gè)部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加。后者適用于直接在熟地上進(jìn)行房地建設(shè)的或有關(guān)成本費(fèi)用可以在土地和建筑物進(jìn)行分配的情況。在實(shí)際估價(jià)中，也可以采用類似于評(píng)估新建房地價(jià)格的成本法來(lái)求取。

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