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房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十七

更新時(shí)間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  七、開發(fā)利潤(rùn),現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果,是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中,“售價(jià)”是未知的,是需要求取的,開發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的,所以,運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開發(fā)利潤(rùn)。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn):

  (1)開發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的,簡(jiǎn)稱為稅前利潤(rùn),開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)。

  (2)開發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn),而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn),也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。

  (3)開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列4種:

  1)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率,即:

  直接成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本)

  2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率,即:投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)

  3)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率,即:

  成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)

  4)計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià)),相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率,即:

  銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

  開發(fā)利潤(rùn)=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn))X銷售利潤(rùn)率。公式變形得到

  開發(fā)利潤(rùn)=(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))X銷售利潤(rùn)率/(1-銷售利潤(rùn)率)。

  所以,在測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的匹配,即采用不同的計(jì)算基數(shù),應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率

  (4)利潤(rùn)率是通過大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的

  第三節(jié) 成本法的基本公式

  一、成本法最基本的公式:積算價(jià)格=重新購建價(jià)格一折舊,可以根據(jù)兩類估價(jià)對(duì)象具體化:①新開發(fā)的房地產(chǎn)②舊的房地產(chǎn)。

  二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

  1、適用于新開發(fā)的房地的基本公式,

  新開發(fā)的房地價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

  2、適用于新建成的建筑物的基本公式,(不包含土地取得成本、以及與土地開發(fā)有關(guān)費(fèi)用。)

  新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

  3、適用于新開發(fā)的土地的基本公式,

  新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

  對(duì)于新開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地是成片開發(fā),對(duì)于某宗土地的單價(jià)要考慮其可轉(zhuǎn)讓土地面積所占的比率,開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%。實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行:(1)計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。(2)計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。(3)計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。

  新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法雖然一般不存在物質(zhì)折舊,但功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊和可能的增值因素,予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。

  三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式,舊的房地價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊。

  第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取

  一、重新購建價(jià)格的含義,重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出,或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。前者可以理解為重新購買后者可以理解為重新生產(chǎn)。理解其含義應(yīng)特別記住下列3點(diǎn):(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。(2)重新購建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。(3)建筑物的重新購建價(jià)格應(yīng)是全新狀況下的價(jià)格,未扣除折舊;土地的重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格,而土地的增價(jià)、減價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中。

  二、重新購建價(jià)格的求取思路

  求取房地的重新購建價(jià)格,一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分而是模擬開發(fā)商的開發(fā)過程,在價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。二是分為二個(gè)部分,先求取土地的重新購建價(jià)格,再求取建筑物的重新購建價(jià)格,然后相加。后者適用于直接在熟地上進(jìn)行房地建設(shè)的或有關(guān)成本費(fèi)用可以在土地和建筑物進(jìn)行分配的情況。在實(shí)際估價(jià)中,也可以采用類似于評(píng)估新建房地價(jià)格的成本法來求取。

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