房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十八

　　求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取其重新購置價(jià)格，注意，有舊建筑物反而會降低土地價(jià)值減損的情況。

　　求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在該土地上建造與舊建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出應(yīng)得利潤，也可以設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用及發(fā)包人應(yīng)得利潤。

　　三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式，建筑物的重新購建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種：(1)重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。(2)重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

　　一般建設(shè)物適用于重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但年代久遠(yuǎn)、缺乏與舊建筑物相同材料工藝使復(fù)制有困難的一般也只好用重置價(jià)格。重置價(jià)格要比重建價(jià)格低。

　　四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法，建筑物的重新購建價(jià)格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或其授權(quán)部門公布的房屋重置價(jià)格或房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除基中可能包含的土地價(jià)格來求取。其基本求取公式有：

　　建筑物重新購建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。具體方法有：

　　1、單位比較法，單位比較法是以估價(jià)對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，通過調(diào)查了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對其做適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整再加上相應(yīng)的費(fèi)用來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。單位比較法實(shí)質(zhì)是一種市場法。主要有單位面積法和單位體積法。

　　2、分部分項(xiàng)法，分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。即先測算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，將它們相加之后，再加上相應(yīng)的費(fèi)用來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。

　　在運(yùn)用分部分項(xiàng)法估算建筑物的重新購建價(jià)格時(shí)，需要注意如下2點(diǎn)：(1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位;(2)不要漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。

　　3、工料測量法，工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加，再加上相應(yīng)費(fèi)用來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他老師(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。

　　4、指數(shù)調(diào)整法，指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)成本指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。具體方法與市場狀況調(diào)整的方法相同。

　　第五節(jié)　建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊，雖然有相似之處，但由于兩者內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)上的區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額。從建筑物重新購建價(jià)格中扣除建筑物折舊，相當(dāng)于對其實(shí)際上不是全新狀況進(jìn)行在相應(yīng)減價(jià)調(diào)整，所得的結(jié)果表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的市場價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。

　　物質(zhì)折舊又稱為有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過的老朽;②正常使用的磨損，工業(yè)用途的建筑物分為受腐蝕和不受腐蝕的;③意外破壞的損毀，包括自然方面和人為方面;④延遲維修的損壞殘存。

　　功能折舊又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價(jià)值損失。造成的原因可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，人們的消費(fèi)觀念變更、建筑技術(shù)，出現(xiàn)了更好的建筑物等等。

　　經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失，不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(供給過量、需求不足)，區(qū)位因素(景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變)、也可能是其他因素(政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施)。可將經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的。

　　二、建筑物折舊的求取方法，可歸納為3類：①年限法;②市場提取法;③分解法。

　　1、年限法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工之日起開始到不堪使用時(shí)的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到建筑物地房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。對于收益性房地產(chǎn)來說，就是從建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于0的持續(xù)時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場決定、相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命也可能不同。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。

更多信息請?jiān)L問：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道   房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價(jià)師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案