房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十四

　　五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵，在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

　　建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

　　建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積

　　六、統(tǒng)一面積單位，平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304

　　平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579

　　第五節(jié) 交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義，可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估 價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價對象的價格。

　　二、造成成交價格偏離正常價格的因素：(1)強迫出售或強迫購買的交易。(2)有利害關(guān)系人之間的交易。(3)交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于購買的交易。(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。(6)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。(9)受迷信影響的交易。

　　三、交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)=正常價格，采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格+交易情況修正數(shù)額=正常價格。

　　對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的處理方法，正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)或買方實際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率)。賣方實際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)當(dāng)賣方繳納的稅費。買方實際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費。

　　第六節(jié) 市場狀況調(diào)整

　　一、市場狀況調(diào)整的含義，可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　二、交易日期調(diào)整的方法，在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

　　采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格。

　　可比實例在成交日期時的價格X(1±T%)=在估價時點時的價格

　　可比實例在成交日期時的價格X (100±T)/100=在估價時點時的價格

　　(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。

　　價格變動法有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率。公式為：可比實例在成交日期時的價格×(1+價格變動率)期數(shù)=可比實例在估價時點的價格。

　　可比實例在成交日期時的價格×(1+價格變動率×期數(shù))=可比實例在估價時點的價格。市場價格指數(shù)或變動率應(yīng)采用可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。

　　第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況的調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格?？杀葘嵗康禺a(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況而不是它在估價時點或其他時候的狀況。

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