建筑物資產(chǎn)評(píng)估折舊與會(huì)計(jì)折舊的分析二

　　考慮價(jià)值損耗的因素不同

　　資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)上確定折舊年限所考慮的損耗都包括有形折舊(物質(zhì)折舊)和無(wú)形折舊，一般而言，無(wú)形折舊(無(wú)形損耗)包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。會(huì)計(jì)上的折舊主要包括物質(zhì)折舊和功能折舊，即主要考慮了有形折舊及無(wú)形折舊兩種形式中的一種-功能折舊。而功能折舊僅是無(wú)形折舊的一種形式，不是無(wú)形折舊的全部。評(píng)估中確定折舊額或成新率時(shí)，所考慮的價(jià)值損耗因素不但包括物質(zhì)折舊和功能折舊，還包括經(jīng)濟(jì)折舊，即評(píng)估中的折舊包括有形折舊和全部無(wú)形折舊。因此，經(jīng)濟(jì)折舊是評(píng)估過程中特有的一種折舊形式。

　　市場(chǎng)化程度要求不同

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，折舊的基數(shù)是評(píng)估對(duì)象建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本，評(píng)估基準(zhǔn)日不同，評(píng)估對(duì)象建筑物的重置成本也不同，即同一建筑物的重置成本往往隨時(shí)間不同而不同;會(huì)計(jì)上的折舊基數(shù)為建筑物這種固定資產(chǎn)的原始取得價(jià)值，即資產(chǎn)原值，該資產(chǎn)原值一經(jīng)發(fā)生，在此后折舊年限內(nèi)始終以它為基數(shù)計(jì)算折舊，不隨時(shí)間變化而變化。與此相對(duì)應(yīng)，評(píng)估上，建筑物的重置成本與所求得的累計(jì)折舊額之間的差額稱為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，這一實(shí)際價(jià)值必須與該建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值一致;會(huì)計(jì)上資產(chǎn)原值與所提取的累計(jì)折舊額的差額稱為資產(chǎn)的賬面價(jià)值(或折余價(jià)值)，這一價(jià)值不必于市場(chǎng)價(jià)值一致。

　　正是由于上述原因，現(xiàn)實(shí)中常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：有些建筑物資產(chǎn)，盡管會(huì)計(jì)賬目顯示其折舊尚未提完，但評(píng)估的結(jié)果卻表明其現(xiàn)時(shí)價(jià)值已所剩無(wú)幾;而有些建筑物資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)賬目上折舊已經(jīng)提完，但評(píng)估結(jié)果卻顯示其仍有較大的價(jià)值。這種情況往往也是評(píng)估委托方(特別是企業(yè))感到迷惑不解的原因所在。

　　確定折舊時(shí)對(duì)維修費(fèi)用的處理方法不同

　　建筑物因使用、自然等原因，往往會(huì)造成建筑物的破損，于是就有了為保持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，充分發(fā)揮其使用效能的維護(hù)和修理;為了改進(jìn)其性能、質(zhì)量甚至延長(zhǎng)其使用壽命的改良(改建、擴(kuò)建)。以經(jīng)濟(jì)上是否合理為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑物的損耗分為可修復(fù)損耗和不可修復(fù)損耗兩部分。可修復(fù)損耗是指為了對(duì)各種原因引起的建筑物損耗進(jìn)行修復(fù)，所投入的成本小于或等于修復(fù)后建筑物價(jià)值的增加，或小于或等于所得到的收益回報(bào)。反之為不可修復(fù)損耗。評(píng)估中確定折舊、成新率和折舊年限，大多數(shù)情況下考慮的是為了保證建筑物資產(chǎn)的正常使用為前提的可修復(fù)損耗，也即更注重資產(chǎn)使用的實(shí)際效能。既可以根據(jù)建筑物維修保養(yǎng)好壞情況等各種因素，確定折舊年限或成新率;也可以對(duì)可修復(fù)損耗直接估算其修復(fù)所需費(fèi)用，將此費(fèi)用作為建筑物折舊額或以此作為確定建筑物綜合成新率的依據(jù)。會(huì)計(jì)上則根據(jù)建筑物資產(chǎn)是維修還是改良，分別作為收益性支出或資本性支出，按規(guī)定在相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。

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