房地產(chǎn)價(jià)值評估基本理論概述三

　　4.住宅價(jià)格的影響因素。

　　影響住宅價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級;

　　(2)裝修;

　　(3)設(shè)施與設(shè)備;

　　(4)質(zhì)量;

　　(5)朝向;

　　(6)樓層;

　　(7)地段;

　　(8)環(huán)境;

　　(9)住宅樓的公用面積數(shù);

　　(10)交易時(shí)間;

　　(11)交易情況。

　　在估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。

　　為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項(xiàng)因素對價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。

　　5.居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。

　　新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格，三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。

　　(1)新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。

　　估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià);同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價(jià)格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

　　(2)評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價(jià)，合并計(jì)算。其中，地價(jià)主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估，房價(jià)采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。

　　(3)拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。在城市建設(shè)和舊城改造過程中，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)包括商店(商場、購物中心、商鋪和市場等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館(娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等)。

　　1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

　　(1)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

　　(2)經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。

　　(3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。

　　(4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素。

　　(1)地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。

　　(2)交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場地是經(jīng)營者方面，耍考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

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