房地產(chǎn)價值評估基本理論概述五

　　4.工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。

　　工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。

　　如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。

　　根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

　　(四)其他用途

　　房地產(chǎn)其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。

　　1.其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點。

　　(1)特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構(gòu)筑物造價方面的知識。

　　(2)用途對價值影響較大。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價;如果其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受到相應(yīng)的影響。

　　(3)估價對經(jīng)驗和知識要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運(yùn)用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價格。

　　2.其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法。

　　其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。

　　通常，其他用途房地產(chǎn)的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋(或構(gòu)筑物)的重置成本資料的情況下，只能參照預(yù)算定額等資料具體計算。

　　(五)土地

　　土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價。

　　1.土地的分類。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。

　　2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。

　　(1)坐落位置;

　　(2)面積大小;

　　(3)形狀;

　　(4)周圍環(huán)境;

　　(5)土地權(quán)利狀況;

　　(6)土地利用現(xiàn)狀;

　　(7)規(guī)劃設(shè)計要求;

　　(8)生熟地程度;

　　(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;

　　(10)其他。

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