市場(chǎng)法估價(jià)實(shí)務(wù)中必須關(guān)注的若干方面三

　　三、各種因素的調(diào)整彈性嚴(yán)

　　市場(chǎng)法中還需進(jìn)行各種因素(情況、日期、區(qū)域、個(gè)別因素)的調(diào)整。這些調(diào)整值不僅要符合定性(方向)的正確，還要符合定量(多少)的合理。

　　(一)日期調(diào)整所謂日期調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。這里涉及到以下主要注意點(diǎn)：

　?、龠@一時(shí)間段內(nèi)當(dāng)?shù)氐念愃品康禺a(chǎn)價(jià)格變化是否一致，如果不一致應(yīng)該分時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整;

　　②價(jià)格變化所采用的參數(shù)必須是合理的，而且是有依據(jù)的，決不是按需而隨意求取;

　　③日期調(diào)整的方法與市場(chǎng)背景分析的口徑要一致。日期調(diào)整的方法有：價(jià)格指數(shù)法(定基、環(huán)比)及價(jià)格變動(dòng)率法(逐期遞增或遞減、期內(nèi)遞增或遞減);

　　④同一估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于同區(qū)位的同類房地產(chǎn)的日期調(diào)整幅度要大致相同。

　　(二)區(qū)域因素調(diào)整區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華度、交通便捷度、基礎(chǔ)配套和公建服務(wù)配套完備度及環(huán)境景觀等因素。

　　繁華度主要包括：距市(區(qū))級(jí)商業(yè)中心的距離;人流量、購買能力等顧客條件;商店密集程度、綜合吸引力、競(jìng)爭(zhēng)能力等商業(yè)群體特性;街道性質(zhì)、街道條件、街道狀況等子項(xiàng)因素。

　　交通便捷度主要包括：交通主、次干道數(shù)量，路網(wǎng)布置及道路狀況;公交線路數(shù)量;公交輻射范圍;公交順暢及交通管制;距公交站點(diǎn)的遠(yuǎn)近;其他交通方式等子項(xiàng)因素。重點(diǎn)圍繞可及性(外部進(jìn)入估價(jià)對(duì)象)和便捷性(自估價(jià)對(duì)象出去)。

　　基礎(chǔ)配套主要指“三通一平”、“五通一平”等。

　　公共服務(wù)配套主要包括周邊的文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、購物(超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng))、銀行及郵局網(wǎng)點(diǎn)、公園等。

　　環(huán)境景觀主要包括：大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文(治安、聲望、素質(zhì))環(huán)境等。

　　需要注意的是：

　?、龠@些因素必須經(jīng)過分析、比較;

　　②從定性上講要有充分的支持依據(jù)，決不是盲目的;

　?、蹚亩可现v必須是當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)價(jià)值合理的調(diào)整;

　?、芨饕蛩?包括子項(xiàng)因素)的權(quán)重必須與房地產(chǎn)用途相匹配，不同的物業(yè)種類所考慮的因素(包括子項(xiàng)因素)的側(cè)重點(diǎn)是有區(qū)別的。

　　(三)個(gè)別因素調(diào)整個(gè)別因素包括的子項(xiàng)目很多，除了要注意與上述區(qū)域因素調(diào)整共同的注意點(diǎn)外，還要注意如下：

　?、俑骺杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象所存在的對(duì)價(jià)格有影響的子項(xiàng)目因素都必須考慮進(jìn)行調(diào)整，如溫泉因素、名校因素、位置特別因素等等;

　?、诟髯禹?xiàng)目因素要避免重復(fù)交叉，如在考慮小區(qū)環(huán)境的同時(shí)不應(yīng)再單獨(dú)考慮小區(qū)綠化、景觀、綠地率、小品等與小區(qū)環(huán)境有重復(fù)的子項(xiàng)目因素，不重復(fù)調(diào)整，否則調(diào)整值就不合理了;

　?、鄹饕蛩氐臋?quán)重最好與調(diào)整的價(jià)值掛鉤，以便判定其合理性;

　?、懿煌飿I(yè)房地產(chǎn)所考慮的子項(xiàng)因素是有區(qū)別的。

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