市場(chǎng)法估價(jià)實(shí)務(wù)中必須關(guān)注的若干方面一

　　市場(chǎng)法被一般人誤認(rèn)為是最容易操作的一種估價(jià)方法，尤其是入行時(shí)間不太久的估價(jià)人員。造成這種誤解的原因是：

　?、佟翱觳褪健钡墓纼r(jià)報(bào)告，程序簡(jiǎn)單，“效率”高;完全不注重可比實(shí)例的質(zhì)量，也不進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)。這么一來(lái)，完全依靠各公司的估價(jià)報(bào)告“范本格式”，不進(jìn)行必要的增、刪、改，就可以“快速完成”一宗報(bào)告的撰寫(xiě)。

　?、谡`認(rèn)為市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的各種修正與調(diào)整值可以空穴來(lái)風(fēng)，非常隨意，可以方便地生產(chǎn)出符合委托方意愿的估價(jià)結(jié)果。這實(shí)際上是天大誤會(huì)，這種“快餐式”的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和估價(jià)結(jié)果是不堪一擊、漏洞百出的。筆者認(rèn)為市場(chǎng)法是三大基本估價(jià)方法中難度最大、比較分析因素最多、科學(xué)性與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)要求最高的一種估價(jià)方法，其原因在于估價(jià)實(shí)務(wù)中需要關(guān)注的事項(xiàng)很多、變數(shù)很大，估價(jià)結(jié)果的精準(zhǔn)度很難把握。筆者從估價(jià)實(shí)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)角度談?wù)勂渲刑貏e敏感的若干主要方面，供業(yè)內(nèi)人士參考。

　　一、可比實(shí)例的質(zhì)量要求高

　　可比實(shí)例選取的客觀(guān)、合理、公正是市場(chǎng)法估價(jià)的前提要件，只有前提合理，才有可能使估價(jià)結(jié)果合理。因此，對(duì)選取的可比實(shí)例的質(zhì)量要求是很高、很?chē)?yán)格的，不是隨意的，它必須經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查和慎重的分析、比較、篩選等過(guò)程?？杀葘?shí)例的質(zhì)量要求如下：

　　1、可比實(shí)例(3個(gè)以上)必須是已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)。沒(méi)有發(fā)生交易的(如房產(chǎn)中介的掛牌價(jià))不能作為可比實(shí)例。

　　2、可比實(shí)例必須是真實(shí)的并可以進(jìn)行修正和調(diào)整的。估價(jià)報(bào)告的附件中必須附上“交易實(shí)例調(diào)查表”，并注明交易實(shí)例的來(lái)源、調(diào)查人、調(diào)查日期，估價(jià)人員要對(duì)“交易實(shí)例調(diào)查表”負(fù)責(zé)。

　　有些估價(jià)人員所選擇的可比實(shí)例(從某些中介網(wǎng)站取得)雖然是已經(jīng)成交，但具體對(duì)象不明確。比如說(shuō)住宅單元號(hào)不明，僅知處在XX小區(qū)XX樓層，因此朝向、位置就不明;店面的編號(hào)不明，僅知處在XX街道，因此面寬、寬深比、位置優(yōu)劣等情況不明。這樣的可比實(shí)例盡管屬實(shí)，但標(biāo)的不明確，無(wú)法與估價(jià)對(duì)象相比較，無(wú)法進(jìn)行合理修正和調(diào)整。

　　3、可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是比較接近的。兩者時(shí)間越接近，估價(jià)的準(zhǔn)確性越大;

　　4、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象必須是“類(lèi)似房地產(chǎn)”。這是最難、也是最容易被忽視的方面。

　　“類(lèi)似房地產(chǎn)”的條件主要有以下方面：

　?、僭趨^(qū)位上是處在同一供求范圍內(nèi);

　?、谟猛鞠嗤?

　?、劢Y(jié)構(gòu)相同(如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同更好。鋼混結(jié)構(gòu)屬于大類(lèi)結(jié)構(gòu)，它還分小類(lèi)：框架、框剪、剪力墻、剪力墻筒體、筒中筒等);

　?、芤?guī)模相當(dāng)(可比實(shí)例面積與估價(jià)對(duì)象面積應(yīng)該在0.5～2之間，當(dāng)然面積越接近越好);

　?、輽n次相當(dāng)(主要指裝飾裝修、電梯、空調(diào)、智能化等設(shè)備及環(huán)境等);

　?、迿?quán)利性質(zhì)相同或相當(dāng)(土地性質(zhì)分有集體、國(guó)有，國(guó)有又分有出讓、劃撥;房屋性質(zhì)類(lèi)型分有商品房、安置房、房改房、自建房等)，不相同的應(yīng)進(jìn)行價(jià)格內(nèi)涵的統(tǒng)一;

　?、呓灰最?lèi)型與估價(jià)目的吻合;

　　⑧成交價(jià)應(yīng)盡量為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

　　5、各可比實(shí)例之間的成交單價(jià)越接近，估價(jià)精度就越高;最大相差不應(yīng)超過(guò)±30%.對(duì)“±30%”規(guī)定的理解：

　?、俦苊饬丝杀葘?shí)例選擇的片面性;

　?、诳紤]到有的或全部的可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵不同而必需進(jìn)行的一些換算和調(diào)整。

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