制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書(shū)面形式協(xié)商一致;

　　2、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等;

　　3、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開(kāi)發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件;

　　4、已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù);

　　5、成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序;

　　6、未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù);轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意;

　　7、轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式;

　　8、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人;

　　9、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開(kāi)始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除;

　　10、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法;

　　11、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設(shè)計(jì)、施工許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人(股東或權(quán)益人)或者項(xiàng)目功能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文件或證照;

　　12、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式;需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。

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