2009房地產(chǎn)估價案例分析大總結(七)
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三、應用估價方法時的錯誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關面積套錯了。
(5)正常費用的測算錯誤
A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。
第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。
第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。
第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
B、費用的計算中計費基礎錯誤。
C、費用的計算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費用中包含了折舊費。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率。
2、市場比較法
(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
(2)比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例
(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
(4)單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.
(5)比較修正的方向錯誤。
(6)可比實例不符合條件。
(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。
(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。
(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。
(10)比較修正項目有漏項。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。
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