房估復(fù)習(xí):房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移

　　房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有風(fēng)險性。但是，房地產(chǎn)估價又和其他經(jīng)濟活動有不一樣的一面，房地產(chǎn)估價風(fēng)險具有其特殊性。一般經(jīng)濟活動主要是從經(jīng)濟效益方面去考察風(fēng)險，控制、分散風(fēng)險。在一般經(jīng)濟活動中，人們所說的風(fēng)險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟活動主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來不同方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價活動不僅僅帶來估價機構(gòu)和人員的風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)估價風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。

　　本文分別從估價機構(gòu)和估價人員、政府、經(jīng)濟活動各方角度分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險，從而促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟安全。

　　一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險發(fā)生源

　　估價風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險的發(fā)生源，主要包括三個方面：

　　(1)估價機構(gòu)和人員。估價機構(gòu)和人員法制觀念不強、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產(chǎn)真實價值的偏離，給經(jīng)濟活動主體以及未來的社會經(jīng)濟穩(wěn)定埋下定時炸彈。

　　(2)經(jīng)濟活動主體。經(jīng)濟活動主體包括經(jīng)濟活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者;房地產(chǎn)交易活動中交易各方;房地產(chǎn)抵押活動中的抵押人和抵押權(quán)人等等。

　　(3)估價技術(shù)。在實踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術(shù)也是一個風(fēng)險源。

　　二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系

　　房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險、機構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成。

　　(一)政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險經(jīng)濟穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟穩(wěn)定包括經(jīng)濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。

　　(二)估價機構(gòu)和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險估價機構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、技術(shù)風(fēng)險：為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進(jìn)行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。

　　這樣使得估價機構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風(fēng)險。

　　2、政策風(fēng)險：房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。

　　3、業(yè)務(wù)風(fēng)險：即估價業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險。另外一個方面，當(dāng)估價機構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時，對于估價方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機構(gòu)和估價人員未來帶來風(fēng)險。

　　4、經(jīng)濟風(fēng)險：所謂經(jīng)濟風(fēng)險是指經(jīng)濟形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何估價師和經(jīng)濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機構(gòu)和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟活動某一主體帶來經(jīng)濟上的損失。

　　(三)經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險經(jīng)濟活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益;在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟活動主體。房地產(chǎn)估價結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

　　三、房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移

　　對于房地產(chǎn)估價風(fēng)險管理的措施包括風(fēng)險識別、分析、防范、處理等內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，防范應(yīng)該是一種主要措施。根據(jù)長期的估價實踐和理論研究，房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范可以從以下兩個方面防范來自估價機構(gòu)和人員帶來的風(fēng)險。