房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義34

　　例題：下列有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算的表述中，正確的有( )。(2003年試題)

　　A.層高不超過(guò)2.20m(含2.20m)的永久性建筑不計(jì)算建筑面積

　　B.大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積

　　C.與兩邊房屋相連無(wú)上蓋的架空通廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

　　D.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積E.突出房屋墻面的無(wú)柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

　　答案：BD

　　解析：層高超過(guò)2.20m(含2.20m)的永久性建筑，應(yīng)計(jì)算建筑面積;與兩邊房屋相連無(wú)上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無(wú)柱雨篷，都是不計(jì)算面積的;

　　(4)成套房屋建筑面積的測(cè)算成套房屋的建筑面積：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)使用空間的水平投影面積，按以下規(guī)定計(jì)算：

　　1)套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

　　2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

　　5、共有建筑面積的分?jǐn)?/P>

　　(1)共有建筑面積的分類(lèi)共有建筑面積按是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)?，分為不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　1)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。

　　建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　例題：人防工程的地下室面積( )建筑面積。(2004年試題)

　　A.屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?/P>

　　B.屬分?jǐn)偟墓灿?/P>

　　C.不屬共有

　　D.屬物業(yè)公司所有

　　答案：A

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　　解析：共有建筑面積按是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偅譃椴粦?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　1)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。

　　2)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：

　　①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

　　根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e可分為三大類(lèi)：①幢共有建筑面積：指為整幢(包括住宅功能、寫(xiě)字樓功能、商場(chǎng)功能等)服務(wù)的共有建筑面積。如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。

　?、诠δ芄灿薪ㄖ娣e：指為某一建筑功能(如住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等)服務(wù)的共有建筑面積。如為某一建筑功能服務(wù)的專(zhuān)用電梯、樓梯間、大堂等。

　　③本層共有建筑面積：指為本層服務(wù)的共有建筑面積。如本層共有走廊等。

　　(2)共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t

　　1)產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　2)無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　(3)共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?/P>

　　1)住宅樓：住宅樓以幢(梯)為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

　　2)商住樓，將幢應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。

　　住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分?jǐn)偂?/P>

　　商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ囊徊糠?，加至相?yīng)各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偲湎鄳?yīng)各層總的共有建筑面積。

　　3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/P>

　　例題：下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有( )。(2003年試題)

　　A.房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人

　　B.房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱(chēng)為房屋權(quán)屬檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

　　C.房地產(chǎn)面積測(cè)算為提高精度，邊長(zhǎng)取0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即0.01m2

　　D.臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，包括門(mén)前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地使用權(quán)

　　E.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記

　　答案：ABE

　　解析：邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.01m;面積以┫為單位，取至0.0l┫.臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，不應(yīng)包括門(mén)前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地使用權(quán)。