房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義32

　　2、房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定和方法

　　(1)房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定

　　1)房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算。

　　2)各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

　　3)邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.0lm2.

　　4)量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。

　　5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　(2)房地產(chǎn)面積測(cè)算的方法根據(jù)面積測(cè)算數(shù)據(jù)資料的來(lái)源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測(cè)算，也可以用圖解法測(cè)算。

　　1)解析法測(cè)算面積。解析法測(cè)算面積是根據(jù)實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)，例如;邊長(zhǎng)、角度或坐標(biāo)等通過(guò)計(jì)算公式求得面積值。解析法測(cè)算面積主要包括界址點(diǎn)坐標(biāo)解析測(cè)算面積和幾何圖形法量算面積。

　　2)圖解法測(cè)算面積。圖解法測(cè)算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測(cè)量?jī)x器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

　　3、土地面積測(cè)算

　　(1)土地面積測(cè)算的意義土地面積測(cè)算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地?cái)?shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。通過(guò)面積量算，為各級(jí)行政單位、各土地權(quán)屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準(zhǔn)確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。

　　(2)丘的測(cè)量要求丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨(dú)立丘和組合丘之分，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘;一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱為組合丘。一般以一個(gè)單位、一個(gè)門牌號(hào)或一處院落的房屋用地單元?jiǎng)澐譃楠?dú)立丘，當(dāng)用地單元的權(quán)屬混雜和面積過(guò)小時(shí)，則劃為組合丘。丘的權(quán)屬界線是界址點(diǎn)的連線，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，界址點(diǎn)分為三級(jí)：精度要求按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。

　　例題：下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是( )。(2003年試題)

　　A.一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘

　　B.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

　　C.組合丘一定大于獨(dú)立丘

　　D.房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號(hào)

　　答案：C

　　解析：組合丘不一定大于獨(dú)立丘。

　　(3)不計(jì)入用地面積的范圍

　　1)無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;

　　2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地

　　3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

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　　4)已征收、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地，5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。

　　例題：下列可以不計(jì)入用地面積的范圍包括( )。

　　A、有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地

　　B、市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地

　　C、公共使用的河灘、水溝、排水溝

　　D、已征收、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地

　　E、其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積

　　答案：BCDE

　　解析：有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地，是應(yīng)計(jì)入用地面積的。

　　4、房屋面積的測(cè)算一般規(guī)定

　　(1)建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。

　　(2)房屋使用面積房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

　　(3)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

　　例題：( )是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

　　A、房屋使用面積

　　B、房屋建筑面積

　　C、房屋共有建筑面積

　　D、房屋產(chǎn)權(quán)面積

　　答案：B

　　解析：房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

　　1)計(jì)算全部建筑面積的范圍

　　(A)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

　　(B)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算筑面積。樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井。垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

　　(C)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

　　(D)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計(jì)算。

　　(E)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。