房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義23

　　七、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限

　　1、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時(shí)具備以下四個(gè)條件(1)申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格。權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)使用法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng);權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請(qǐng)。如權(quán)利人或申請(qǐng)人委托代理申請(qǐng)登記時(shí)，代理人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件，并提交權(quán)利人(申請(qǐng)人)的書面委托書。設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請(qǐng);(2)有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求;(3)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚、合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋：(4)屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。

　　例題1：關(guān)于房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人，不正確的表述是( )。

　　A.申請(qǐng)人為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)

　　B.申請(qǐng)人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名

　　C.夫妻共有的房屋，由夫妻共同申請(qǐng)

　　D.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)登記，由抵押人申請(qǐng)

　　答案：D

　　解析：設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請(qǐng)，房地產(chǎn)抵押權(quán)登記即他項(xiàng)權(quán)利登記。

　　例題2：申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)具備( )等條件。

　　A.申請(qǐng)人年滿18周歲

　　B.有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求

　　C、申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源合法

　　D.申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)屬受理登記的房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門管轄的范圍E.已按規(guī)定納稅

　　答案：BCD

　　解析：申請(qǐng)人年滿18周歲、已按規(guī)定納稅，不是申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)具備的條件。

　　2 、當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限總登記：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請(qǐng)。

　　初始登記：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng);集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家土地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請(qǐng)，變更、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)。

　　例題：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后( )日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

　　A.30

　　B.60

　　C.90

　　D.120

　　答案：C

　　解析：新建房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

　　八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序(掌握)

　　房屋權(quán)屬登記按受理登記申請(qǐng)、權(quán)屬審核、公告、核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書等程序進(jìn)行。

　　1 、受理登記申請(qǐng)受理登記申請(qǐng)是申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，填寫統(tǒng)一的登記申請(qǐng)表，提交有關(guān)證件。如其手續(xù)完備，登記機(jī)關(guān)則受理登記。房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)必須由房屋所有權(quán)人提出，房屋他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由房屋所有人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。

　　申請(qǐng)人申請(qǐng)權(quán)屬時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫登記申請(qǐng)表。對(duì)委托代理申請(qǐng)登記的，應(yīng)收取委托書并查驗(yàn)代理人的身份證件。不能由其他人持申請(qǐng)人的身份證件申請(qǐng)登記。工作人員在查驗(yàn)各類證件、證明和申請(qǐng)表、墻界表各欄目?jī)?nèi)容后，接受申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，并按收取的各類書證，向申請(qǐng)人出具收件收據(jù)。

　　登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人(申請(qǐng)人)。

　　例題：房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)( )，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人。

　　A.暫緩登記

　　B.代為登記

　　C.注銷登記

　　D.不予登記

　　E.變更登記

　　答案：AD

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　　解析：登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人(申請(qǐng)人)。

　　2、權(quán)屬審核主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請(qǐng)人提交的各種證件，核實(shí)房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來(lái)源等。權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用初審、復(fù)審和審批的方法。隨著我國(guó)權(quán)屬登記制度的日益完善，對(duì)一部分房屋權(quán)屬的確定，可以視情況采用更為簡(jiǎn)捷的方法。對(duì)于商品房甚至可以采用直接登記當(dāng)即發(fā)證的方法，收件后隨即審批并打印權(quán)屬證書。

　　(1)初審。是對(duì)申請(qǐng)人提交的證件、證明以及墻界情況、房屋狀況等進(jìn)行核對(duì)。并初步確定權(quán)利人主張產(chǎn)權(quán)的依據(jù)是否充分、是否合法，初審工作要到現(xiàn)場(chǎng)查勘，并著重對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查。

　　(2)復(fù)審。是權(quán)屬審查中的重要環(huán)節(jié)，復(fù)審人員一般不到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，但要依據(jù)初審中已確定的事實(shí)，按照法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，并充分利用登記機(jī)關(guān)現(xiàn)存的各項(xiàng)資料及測(cè)繪圖件，反復(fù)核對(duì)，以確保權(quán)屬審核的準(zhǔn)確性。復(fù)審人員應(yīng)對(duì)登記件負(fù)責(zé)全面審查，著重對(duì)登記所適用的法律、法規(guī)負(fù)責(zé)。

　　3、公告公告是對(duì)可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請(qǐng)，采用布告、報(bào)紙等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序，登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)進(jìn)行公告。

　　但房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書。

　　例題：權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用( )的方法。

　　A、初審

　　B、復(fù)審

　　C、預(yù)審

　　D、終審

　　E、審批

　　答案：ABE

　　解析：預(yù)審、終審不是“三審定案”的方法。

　　4 、核準(zhǔn)登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(1)核準(zhǔn)登記。經(jīng)初審、復(fù)審、公告后的登記件，應(yīng)進(jìn)行終審，經(jīng)終審批準(zhǔn)后，該項(xiàng)登記即告成立，終審批準(zhǔn)之日即是核準(zhǔn)登記之日。

　　終審一般由直接負(fù)責(zé)權(quán)屬登記工作的機(jī)構(gòu)指定的專人進(jìn)行。終審是最后的審查。對(duì)有疑問的內(nèi)容，終審人員應(yīng)及時(shí)向有關(guān)人員指出，對(duì)復(fù)雜的問題，也可采用會(huì)審的辦法，以確保確權(quán)無(wú)誤。

　　(2)權(quán)屬證書的制作。經(jīng)終審核準(zhǔn)登記的權(quán)利，可以制作權(quán)屬證書。

　　填寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來(lái)填寫。無(wú)論是使用計(jì)算機(jī)繕證或是手工繕證，在繕證后都要由專人進(jìn)行核對(duì)，校對(duì)各應(yīng)填寫項(xiàng)目是否完整，準(zhǔn)確，附圖與登記是否一致，房屋權(quán)屬證書附圖中是否按要求注明施側(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱，房屋套內(nèi)建筑面積、房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，附圖上尺寸是否標(biāo)注清楚準(zhǔn)確，相關(guān)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和共有權(quán)證的記載是否完全一致。核對(duì)人員要在審批表核對(duì)人欄內(nèi)簽字以示負(fù)責(zé)。核對(duì)無(wú)誤的權(quán)屬證書就可編造清冊(cè)，并在權(quán)屬證書上加蓋填發(fā)單位印章。

　　(3)權(quán)屬證書的頒發(fā)。向權(quán)利人核發(fā)權(quán)屬證書是權(quán)屬登記程序的最后一項(xiàng)。

　　1)通知權(quán)利人領(lǐng)取權(quán)屬證書。一般可采用在登記機(jī)關(guān)決定管理登記時(shí)填發(fā)領(lǐng)證通知單或寄發(fā)統(tǒng)一的領(lǐng)證通知書的辦法，告知權(quán)利人在規(guī)定時(shí)間攜帶收件收據(jù)、身份證件以及應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用到指定地點(diǎn)領(lǐng)取。

　　2)收取登記費(fèi)用。登記費(fèi)用一般包括登記費(fèi)和權(quán)證工本費(fèi)。

　　3)發(fā)證。發(fā)證時(shí)應(yīng)當(dāng)請(qǐng)權(quán)利人自己檢查一下權(quán)屬證書上所載明的各登記事項(xiàng)是否準(zhǔn)確。房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)發(fā)給權(quán)利人或權(quán)利人所委托的代理人。房屋他項(xiàng)權(quán)登記時(shí)房屋所有權(quán)證應(yīng)發(fā)還給房屋所有權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)證應(yīng)發(fā)給他項(xiàng)權(quán)利人。發(fā)證時(shí)，領(lǐng)證人、發(fā)證人都應(yīng)在審批表相應(yīng)的欄目?jī)?nèi)簽字并注明發(fā)證日期。發(fā)證完畢后，將收回的收件收據(jù)及全部登記文件及時(shí)整理，裝入資料袋，及時(shí)辦理移交手續(xù)，交由產(chǎn)籍部門管理。

　　例題：填寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按( )關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來(lái)填寫。

　　A、國(guó)務(wù)院

　　B、建設(shè)部

　　C.國(guó)土資源部

　　D.全國(guó)人大

　　答案：B

　　解析：填寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來(lái)填寫。

　　例題：下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的是( )。(2003年試題)

　　A.新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)

　　B.城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原集體土地上的房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)登記

　　C.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請(qǐng)人

　　D.房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書

　　答案：D解析：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后90日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng);房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請(qǐng)人。