房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義20

　　二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同，對抵押物要求也不同。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。”從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對于這類抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令第98號)規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　例題：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的包括( )。

　　A、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

　　B、權(quán)屬沒有爭議的房地產(chǎn)

　　C、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物

　　D、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)E、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

　　答案：ACDE

　　解析：權(quán)屬沒有爭議的房地產(chǎn)，應(yīng)該可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

　　(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將抵押事實(shí)告知抵押權(quán)人。

　　(2)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！稉?dān)保法》還規(guī)定，“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！?/P>

　　(3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。

　　(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

　　(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過。并報(bào)其上級主管機(jī)關(guān)備案。

　　(6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　　(7)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　　(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

　　(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

　　(11)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

　　(12)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　(13)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同;(14)訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。

　　(15)抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/P>

　　(16)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。

　　(17)抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　(18)抵押人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

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　　(19)抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

　　例題1：抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。( ) (2005年試題)

　　答案：√解析：抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　例題2：以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過。( ) (2004年試題)

　　答案：√解析：以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

　　四、房地產(chǎn)抵押合同

　　房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，債權(quán)債務(wù)的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價(jià)值很大的擔(dān)保行為。法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。

　　房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所;(2)主債權(quán)的種類、數(shù)額;(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(4)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任：(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(7)抵押權(quán)滅失的條件;(8)違約責(zé)任;(9)爭議解決的方式;(10)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);(11)雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　抵押物須保險(xiǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。

　　抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。

　　例題1：房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的( )。

　　A、從合同

　　B、主合同

　　C、一般合同

　　D、特殊合同

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)合同的從合同。

　　例題2：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。( ) (2005年試題)

　　答案：√解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同

　　五、房地產(chǎn)抵押登記

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，《擔(dān)保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。鑒于我國各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大，有多種管理模式，法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機(jī)關(guān)由縣級以上人民政府規(guī)定。由于抵押權(quán)是從所有權(quán)這一物權(quán)上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利――擔(dān)保物權(quán)，即限制物權(quán)，其主要作用在于限制抵押人對抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)利，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租等處分，以避免擔(dān)保懸空，所以登記機(jī)關(guān)只能從不動產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機(jī)關(guān)中指定，不能委托其他部門。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更，先申請房產(chǎn)變更登記后申請土地使用權(quán)變更登記是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的法定程序。為了簡化程序，方便當(dāng)事人申辦，同時(shí)也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān);以地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記：(1)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;(2)抵押登記申請書，(3)抵押合同;(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

　　登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場的條件;抵押物是否已經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權(quán)屬證書的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案。對符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書。

　　例題：房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起( )日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　答案：D

　　解析：這是《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。