房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義7

　　4、對(duì)建設(shè)工程投標(biāo)的管理

　　投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的法人或者其他組織。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力。對(duì)投標(biāo)的管理內(nèi)容主要有：

　　(1)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　(2)兩個(gè)以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定資質(zhì)等級(jí)。

　　聯(lián)合體中標(biāo)的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與招標(biāo)人簽訂合同，就中標(biāo)項(xiàng)目向招標(biāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任。招標(biāo)人不得強(qiáng)制投標(biāo)人組成聯(lián)合體共同投標(biāo)，不得限制投標(biāo)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。

　　(3)投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　(4)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公眾利益或者他人的合法權(quán)益。

　　(5)投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo);

　　例題：()是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的法人或者其他組織。

　　A、招標(biāo)人

　　B.投標(biāo)人

　　C.招標(biāo)的監(jiān)管部門

　　D.投標(biāo)人代表

　　答案：B

　　解析：這是投標(biāo)人的概念。

　　5、對(duì)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)的管理

　　(1)開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)時(shí)間應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間之后的同一時(shí)間公開進(jìn)行，開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

　　(2)評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較;設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦合格的中標(biāo)候選人。

　　中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低，但是投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外。

　　(3)中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。但中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成。接受分包的人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資格條件，并不得再次分包。

　　例題：開標(biāo)由()主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

　　A.公證部門

　　B.政府部門

　　C.投標(biāo)人

　　D.招標(biāo)人

　　答案：D

　　解析：開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

　　二、建設(shè)監(jiān)理管理制度

　　1、建設(shè)監(jiān)理制度簡(jiǎn)介

　　建設(shè)工程項(xiàng)目管理簡(jiǎn)稱建設(shè)監(jiān)理，國(guó)外統(tǒng)稱工程咨詢，是建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中一種科學(xué)的管理方法。

　　建設(shè)監(jiān)理是對(duì)建設(shè)前期的工程咨詢，建設(shè)實(shí)施階段的招標(biāo)投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收，直至建設(shè)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個(gè)階段的管理與監(jiān)督。建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，指符合規(guī)定條件而經(jīng)批準(zhǔn)成立、取得資格證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的監(jiān)理單位，受業(yè)主委托依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)范、批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同條款，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施的監(jiān)理。社會(huì)監(jiān)理是委托性的，業(yè)主可以委托一個(gè)單位監(jiān)理，也可同時(shí)委托幾個(gè)單位監(jiān)理;監(jiān)理范圍可以是工程建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段監(jiān)理，即項(xiàng)目決策階段的監(jiān)理和項(xiàng)目實(shí)施階段的監(jiān)理。我國(guó)目前建設(shè)監(jiān)理主要是項(xiàng)目實(shí)施階段的監(jiān)理。

　　實(shí)施建設(shè)監(jiān)理是有條件的。其必要條件是須有建設(shè)工程，有人委托;充分條件是具有監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)、監(jiān)理人才、監(jiān)理法規(guī)、監(jiān)理依據(jù)和明確的責(zé)、權(quán)、利保障。

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　　例題：我國(guó)目前建設(shè)監(jiān)理主要是()階段的監(jiān)理。

　　A、項(xiàng)目實(shí)施

　　B.房地產(chǎn)權(quán)利人使用階段

　　C.項(xiàng)目可行性研究階段

　　D.項(xiàng)目立項(xiàng)階段

　　答案：A

　　解析：目前，項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目可行性研究階段均未推行建設(shè)監(jiān)理。房地產(chǎn)權(quán)利人使用階段表明建設(shè)監(jiān)理已宣告結(jié)束，也是不正確的。因此，只有選A.

　　2、建設(shè)監(jiān)理委托合同的形式與內(nèi)容

　　建設(shè)監(jiān)理一般是項(xiàng)目法人通過招標(biāo)投標(biāo)方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位。監(jiān)理單位在接受業(yè)主的委托后，必須與業(yè)主簽訂建設(shè)監(jiān)理委托合同，才能對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。建設(shè)監(jiān)理委托合同主要有四種形式。

　　第一種形式是根據(jù)法律要求制訂，由適宜的管理機(jī)構(gòu)簽訂并執(zhí)行的正式合同。

　　第二種形式是信件式合同，較簡(jiǎn)單，通常是由監(jiān)理單位制訂，由委托方簽署一份備案，退給監(jiān)理單位執(zhí)行。

　　第三種形式是由委托方發(fā)出的執(zhí)行任務(wù)的委托通知單。這種方法是通過委托通知單，把監(jiān)理單位在爭(zhēng)取委托合同時(shí)提出的建議中所規(guī)定的工作內(nèi)容委托給他們，成為監(jiān)理單位所接受的協(xié)議。

　　第四種形式就是標(biāo)準(zhǔn)委托合同?，F(xiàn)在世界上較為常見的一種標(biāo)準(zhǔn)委托合同格式是國(guó)際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)(F1DIC)頒布的《雇主與咨詢工程師項(xiàng)目管理協(xié)議書國(guó)際范本與國(guó)際通用規(guī)則》，最新版本是《業(yè)主、咨詢工程師標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)協(xié)議書》。

　　現(xiàn)在FIDIC合同條件已成為國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國(guó)際上被廣泛采用，所以又稱為國(guó)際通用合同條件。

　　例題：現(xiàn)在()條件已成為國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國(guó)際上被廣泛采用。

　　A、根據(jù)法律要求制訂，由適宜的管理機(jī)構(gòu)簽訂并執(zhí)行的正式合同

　　B.委托通知單

　　C.FIDIC合同

　　D.信件式合同

　　答案：C

　　解析：現(xiàn)在FIDIC合同條件已成為國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國(guó)際上被廣泛采用，所以又稱為國(guó)際通用合同條件。

　　3、工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容

　　監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過程中的工程進(jìn)度控制。工程質(zhì)量控制和工程投資控制：“兩管”是指監(jiān)理活動(dòng)中的合同管理和信息管理：“一協(xié)調(diào)”是指全面的組織協(xié)調(diào)。

　　(1)工程進(jìn)度控制是指項(xiàng)目實(shí)施階段(包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、使用前準(zhǔn)備各階段)的進(jìn)度控制。其控制的目的是：通過采用控制措施，確保項(xiàng)目交付使用時(shí)間目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(2)工程質(zhì)量的控制，實(shí)際上是指監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，并對(duì)形成質(zhì)量的諸因裹進(jìn)行檢測(cè)、核驗(yàn)，對(duì)差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程，這是監(jiān)理工程師的一項(xiàng)重要職責(zé)。

　　(3)工程投資控制不是指投資越省越好，而是指在工程項(xiàng)目投資范圍內(nèi)得到合理控制。項(xiàng)目投資目標(biāo)的控制是使該項(xiàng)目的實(shí)際投資小于或等于該項(xiàng)目的計(jì)劃投資(業(yè)主所確定的投資目標(biāo)值)。

　　(4)合同管理。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動(dòng)的全過程，目的是保證合同得到全面認(rèn)真的履行。

　　(5)信息管理。建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理工作是圍繞著動(dòng)態(tài)目標(biāo)控制展開的，而信息則是目標(biāo)控制的基礎(chǔ)。信息管理就是以電子計(jì)算機(jī)為輔助手段對(duì)有關(guān)信息的收集、儲(chǔ)存、處理等。

　　(6)協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵。協(xié)調(diào)的范圍可分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)。內(nèi)部的協(xié)調(diào)主要是工程項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部人員、組織關(guān)系、各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)。外部的協(xié)調(diào)包括與業(yè)主有合同關(guān)系的施工單位、設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)和與業(yè)主沒有合同關(guān)系的政府有關(guān)部門、社會(huì)團(tuán)體及人員的協(xié)調(diào)。

　　例題：協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵。其中外部的協(xié)調(diào)包括()。

　　A、與業(yè)主有合同關(guān)系的施工單位、設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)

　　B.與業(yè)主沒有合同關(guān)系的政府有關(guān)部門、社會(huì)團(tuán)體及人員的協(xié)調(diào)

　　C.項(xiàng)目系統(tǒng)組織關(guān)系的協(xié)調(diào)

　　D.項(xiàng)目系統(tǒng)各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)

　　E、項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)

　　答案：AB

　　解析：項(xiàng)目系統(tǒng)組織關(guān)系的協(xié)調(diào)、項(xiàng)目系統(tǒng)各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)、項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)是內(nèi)部的協(xié)調(diào)。因此AB是正確的。