房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義14

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

　　(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請(qǐng)求人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

　　(3)依法收回土地使用權(quán)的。在國(guó)家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　　(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個(gè)或部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。

　　(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。

　　(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　　(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

　　例題1：下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括()。

　　A.依法收回土地使用權(quán)的

　　B.共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的

　　C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

　　D.依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

　　E.權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

　　答案：ACE

　　解析：“共有房地產(chǎn)，經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，是可以轉(zhuǎn)讓的。

　　例題2：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有()。(2005年試題)

　　A.共有的房地產(chǎn)

　　B.未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

　　C.設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

　　D.已被依法查封的房地產(chǎn)

　　E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋

　　答案：BD

　　解析：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部令第56號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國(guó)務(wù)院令第305號(hào)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

　　(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋;

　　(二)改變房屋和土地用途;

　　(三)租賃房屋。

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

　　《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序作了如下規(guī)定：

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

　　(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

　　(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理。

　　(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。

　　(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

　　(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。

　　此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

　　例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。

　　A.15

　　B.30

　　C.60

　　D.90

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格

　　四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：

　　(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

　　(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào);

　　(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

　　(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

　　(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

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　　(6)成交價(jià)格及支付方式;

　　(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

　　(8)違約責(zé)任;

　　(9)雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方()關(guān)系的協(xié)議。

　　A、權(quán)利

　　B.義務(wù)

　　C.買賣

　　D.轉(zhuǎn)讓

　　E.抵押

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有()年。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應(yīng)選取C.

　　六、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓的價(jià)款或其他形式收益中，包含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，這部分收益不應(yīng)完全由轉(zhuǎn)讓人獲得，國(guó)家應(yīng)參與分配?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金?！掇D(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)：

　　(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即，①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;④法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的，

　　(7)縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　對(duì)于暫辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國(guó)務(wù)院末作出新的規(guī)定之前，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益。

　　例題：下列屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是( )。

　　A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的

　　B.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

　　C.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

　　D.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

　　E.按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

　　答案：BCE

　　解析：“私有住宅轉(zhuǎn)讓后不用于居住的、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。

　　七.已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對(duì)這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設(shè)部令第69號(hào)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。

　　例題：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是()供給。

　　A、出租

　　B.出讓

　　C.劃撥

　　D.置換

　　答案：C

　　解析：經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。