房估理論:拍賣基礎(chǔ)知識例題分析四

　　例題26：強制拍賣的主體中，拍賣委托人是指 (　　)。

　　A.人民法院 B.人民團體

　　C.公益性拍賣機構(gòu) D.商業(yè)性拍賣機構(gòu)

　　答案：A

　　解析：強制拍賣的主體，是指在強制拍賣活動中形成的委托拍賣合同法律關(guān)系的當事人，即委托人和拍賣人。拍賣委托人是指人民法院，拍賣人是指商業(yè)性拍賣機構(gòu)(公司)。

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)拍賣

　　例題27：下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣特征，說法正確的是( ) 。

　　A.房地產(chǎn)拍賣數(shù)量少，價值低 B.房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價值高 C.房地產(chǎn)拍賣法律性強 D.拍賣結(jié)束后續(xù)工作多 E、拍賣結(jié)束后續(xù)工作少

　　答案：BCD

　　解析：房地產(chǎn)拍賣特征中，房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價值高，由于房地產(chǎn)的位置固定、價值高昂，在經(jīng)濟活動中經(jīng)常被用作抵押或債務(wù)償還物品。因此，在各種拍賣活動中，房地產(chǎn)拍賣在金額和數(shù)量上都占較大的份額。拍賣結(jié)束后續(xù)工作多房地產(chǎn)拍賣成交，收齊相關(guān)款項后，買受人需在拍賣人的協(xié)助下辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更過戶手續(xù)，取得拍賣房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，該項標的拍賣才告結(jié)束。

　　例題28： 房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源包括( )。

　　A、法院委托拍賣的查封抵債房地產(chǎn) B、債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn) C.政府部門委托拍賣的房地產(chǎn) D.法人委托其所擁有的房地產(chǎn) E、自然人委托拍賣的房地產(chǎn)

　　答案：ABCDE

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　　解析：拍賣房地產(chǎn)，根據(jù)委托方的屬性，主要有以下幾方面。 (1)法院委托拍賣的查封抵債房地產(chǎn)。目前房地產(chǎn)拍賣以這種方式居多，其中有些拍賣房地產(chǎn)標的有著比較復雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 (2)債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn)。根據(jù)我國擔保法的規(guī)定，抵押權(quán)人有權(quán)將抵押房地產(chǎn)直接委托給拍賣行拍賣。但實踐中一般都是由抵押權(quán)人(銀行)向法院提起訴訟，法院對抵押房地產(chǎn)予以凍結(jié)，法院庭審后下達判決書或裁定書，由法院委托拍賣行進行拍賣變現(xiàn)。 (3)政府部門委托拍賣的房地產(chǎn)。根據(jù)國家最新規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓必須采用招標和拍賣的形式進行。土地管理部門不具備拍賣的資質(zhì)，通常需要委托拍賣機構(gòu)進行土地一級市場的出讓拍賣。 (4)法人委托其所擁有的房地產(chǎn)。這類房地產(chǎn)權(quán)屬清晰程度不一。 (5)自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。這類房地產(chǎn)權(quán)屬清晰程度根據(jù)房地產(chǎn)建成時間的遠近而有所差別。通常只宜接受已辦領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)明晰的房地產(chǎn)拍賣委托。

　　例題29：下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣標的應具備的條件，表述不正確的包括( ) 。

　　A.國家機關(guān)用地和軍事用地劃撥用地不可以拍賣 B.抵押房地產(chǎn)拍賣后應獲得抵押權(quán)人同意 C.集體土地上的房屋拍賣前應向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準后方可進行拍賣 D.未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的(包括土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的，不得拍賣

　　答案：B

　　解析：集體土地上的房屋拍賣前應向當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲批準后方可進行拍賣。抵押房地產(chǎn)拍賣前應獲得抵押權(quán)人同意，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而因拍賣造成抵押權(quán)人經(jīng)濟損失的，需承擔相應的民事責任。

　　例題30：下列房地產(chǎn)拍賣競買人條件，下列表述示正確的是 ( ) 。

　　A.中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標的的競買人 B.在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競買人也可以是境外的自然人或法人 C.在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競買人不可以是境外的自然人或法人 D.對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人

　　答案：C

　　解析：在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競買人也可以是境外的自然人或法人對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者;超過此條件的，應當依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。

　　例題31：房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外)屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需交納的稅、費項目包括( )。

　　A、拍賣傭金費 B、營業(yè)稅及其附加、合同和權(quán)證印花稅、契稅

　　C.交易手續(xù)費、評估費、登記費 D.合同公證費　　　E、利息稅

　　答案：ABCD

　　解析：房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外)屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需交納下列稅、費項目：1)拍賣傭金費;2)營業(yè)稅及其附加;3)合同和權(quán)證印花稅;4)契稅;5)交易手續(xù)費;6)評估費;7)登記費;8)合同公證費等。