房地產(chǎn)估價師考前輔導精講講義（二）

二、估價對象

     估價對象(subject property)即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)(property being appraised)、估價標的，當估價對象僅為房地產(chǎn)權益時，例如租賃權時，可稱為被估價權益：是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權益。
     盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。主要有以下幾種情況：
(1)、建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所稱的“在建工程”，往往成為估價對象；
(2)、也有要求對正在開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所講的“期房”(雖然稱為期房，但實際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進行估價；
(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、被災害損毀的房屋進行估價。
(4)、估價對象也可能是房地產(chǎn)的某一局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。
(5)、估價對象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。
(6)、城市房屋拆遷估價要求對被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨處理。
(7)、房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，例如為某一可供直接經(jīng)營使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還應包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權、商譽、客戶、員工隊伍等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱企業(yè)價值評估。
    概括起來，房地產(chǎn)估價對象有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等等。估價對象的更具體種類，可見本教材第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的分類”。

三、估價目的

    估價目的(appraisal purpose)：是指一個房地產(chǎn)估價項目中估價結(jié)果的期望用途，或者通俗地說，是委托人要拿未來完成的估價報告做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為、行政行為的需要。
    例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃活動確定相關價格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權人確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補償金額、為稅務機關核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、為保險公司衡量投保房屋的保險價值、為政府掌握劃撥土地使用權進入市場應當補交的土地使用權出讓金等費用提供參考依據(jù)。
委托人不會無緣無故花錢委托估價機構(gòu)估價，而是為了某種需要才委托估價機構(gòu)估價。因此，任何房地產(chǎn)估價項目都有估價目的，并且對估價的不同需要決定著估價目的的不同。
    按房地產(chǎn)估價的需要及相應的估價目的可以劃分為：土地使用權出讓(又可分為招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)出資、作價入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設立企業(yè)(包括公司，下同)，企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價爭議中的房地產(chǎn)估價復核或鑒定等等。在實際估價中，還可以根據(jù)具體情況對上述某些估價目的進行細分或者作進一步的說明。例如，房地產(chǎn)買賣中普通拍賣的保留價(底價)評估；城市房屋拆遷補償估價：還可分為貨幣補償估價和房屋產(chǎn)權調(diào)換補償估價。
    不同的估價目的將影響估價結(jié)果，因為估價目的不同，估價對象的范圍、估價時點、評估的價值類型、估價依據(jù)、估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。
    例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，購買者、抵押權人應尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買賣不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的對這類房地產(chǎn)進行估價，就應考慮租約租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的房地產(chǎn)；如果為城市房屋拆遷補償目的而估價，則不考慮房屋租賃的影響，應視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。在價值構(gòu)成的各要素，例如成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也應服從于估價目的。
    此外，估價目的還限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價中房地產(chǎn)估價師應始終謹記估價目的。