2008年房地產(chǎn)估價師考試輔導（一）

                                第一章房地產(chǎn)業(yè) 
　　1、房地產(chǎn)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。 
　　2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別：
　　①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品即體現(xiàn)物質(zhì)屬性又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點在房地產(chǎn)權(quán)屬。
　?、诮ㄖI(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。
　　房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的聯(lián)系：
　?、俪厥忸I域的建筑產(chǎn)品外，它們的業(yè)務對象都是房地產(chǎn)。
　?、谠诜康禺a(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)是合作雙方。 
　　3、房地產(chǎn)業(yè)可以分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。 
　　房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋然后預售或銷售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間后再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地變成為建設熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大；回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。 　　
　　房地產(chǎn)咨詢業(yè)具體業(yè)務有：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。 
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動。 
　　物業(yè)管理是一種經(jīng)營型、企業(yè)化的管理，通過質(zhì)價相符的有償服務和一業(yè)為主，多種經(jīng)營來實現(xiàn)獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展和自我完善。中國傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進行管理的一種體制。管理單位并非企業(yè)而是屬于事業(yè)性質(zhì)。 
　　4、任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的作用：
　　①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件
　?、诳梢愿纳迫藗兊木幼『蜕顥l件
　　③可以改善投資環(huán)境
　?、鼙苊夥稚⒔ㄔO，有利于城市規(guī)劃
　?、萦欣诜e累城市建設基金
　　⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)
　?、哂欣诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整
　?、嘤欣谏罨》恐贫雀母?
　　⑨有利于吸引外資
　?、饪梢詳U大就業(yè)面

5、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于三項重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。 
　　我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度，現(xiàn)在的目標是創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實現(xiàn)住房商品化、市場化、社會化。建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系， 
　　新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：
　?、偻Ｖ棺》繉嵨锓峙洌瑢嵭凶》糠峙湄泿呕?
　?、诮⒑屯晟埔越?jīng)濟適用住房為主的住房供應體系；
　?、劾^續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場
　　④采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設
　?、莅l(fā)展住房金融
　　⑥加強住房物業(yè)管理。 
　　新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定，經(jīng)濟適用住房的成本包括：征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等7項。為了降低經(jīng)濟適用住房的建設成本，計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2%以內(nèi)，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費等4項成本因素為基礎計算，經(jīng)濟適用住房的開發(fā)利潤控制在3%以下。同時，通過：
　?、偻恋貏潛?
　　②減免行政事業(yè)性收費
　?、壅袚^(qū)外基礎設施建設
　?、芸刂崎_發(fā)貸款利率
　?、萋鋵嵍愂諆?yōu)惠政策等措施切實降低經(jīng)濟適用住房的建設成本。 
　　最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e和60%.廉租住房的租金實行政府定價，廉租住房租金標準由維修費和管理費二項組成。 
　　停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款以及有的地方的住房補貼。住房補貼只有房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位有住房建設資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)可以發(fā)放。 
　　房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定。為了增加普通商品住房供應，從2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。對于土地供應優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%.對于直轄市、計劃單列市、省會城市的住房建設規(guī)劃要報建設部備案，其他城市的住房建設規(guī)劃要報省建設廳備案。 
　　要求在2006年底建立廉租住房制度。并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。廉租住房資金籌措渠道有土地出讓凈收益（扣除有關(guān)費用后余額的一定比例即5%）和住房公積金增值收益。（扣除住房公積金貸款風險準備金和管理費用等費用后的金額作為城鎮(zhèn)廉租住房保障補充資金） 
　　6、在計劃經(jīng)濟時期，我國的城市土地使用制度，是對土地實行行政劃撥，無償無限期使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。行政劃撥是指由政府無償撥給和無償調(diào)用?，F(xiàn)在實行“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度”。是在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期出讓給土地使用者，土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。 
　　7、我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權(quán)法》