房地產估價師《房地產估價理論與方法》第六章資料一

第六章  市場法

　　特別提示：本章是歷年考試的重點，其中計算題的第一題一般是市場法，而且其他計算題也或多或少地與市場法有關。為此要求：(1)本章至少要精讀一遍教材，搞清楚所有的概念，以備考單項和多項選擇題；(2)熟記以及會用本章所有的計算公式，以備考單項選擇題；(3)必須會復雜、綜合性題的計算。如果做不到上述三點，此次通過可能性極小。

第一節(jié) 市場法概述

　　一、市場法的含義
　　市場法，也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，簡要地說，是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。所謂可比實例，也稱為可比房地產, 是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或者能夠修正為正常市場價格的類似房地產。
　　市場法的本質是以房地產的成交價格為導向來求取房地產的價值。通常把市場法求得的價值簡稱為比準價格。
由于是利用實際發(fā)生、已被市場“檢驗”的類似房地產的成交價格來求取估價對象的價值，按理說，市場法是一種最直接、最有說服力的估價方法，其估價結果最容易被人們所理解和接受。

　　二、市場法的理論依據
　　市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。
　　正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格”, 所以估價對象的未知價格(價值)可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。當然也注意到，在現(xiàn)實房地產交易中，由于交易雙方之間的關系、動機、偏好、對交易對象和市場行情的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要我們掌握了較多的交易實例，對其成交價格進行適當的處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。這一點是基于“大數法則”。大數法則也稱為大數定律，是隨機現(xiàn)象中的基本規(guī)律。人們發(fā)現(xiàn)，在隨機現(xiàn)象的大量重復中往往出現(xiàn)幾乎必然的規(guī)律。例如在測量中，由于種種原因，每次測得的結果雖然不盡相同，但是大量重復測量結果的平均值卻幾乎必然接近于一個確定的數。

　　三、市場法適用的估價對象和條件
　　(一)、市場法適用的估價對象
　　市場法適用的估價對象是同種類型的數量較多且經常發(fā)生交易的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數量較多、可比性較好，最適用市場法估價，相對而言也是最容易、最簡單的一種房地產估價。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產開發(fā)用地。
　　數量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產，例如在建工程等，均難以采用市場法估價。此段話要記住，每年都變著花樣出題。
　　(二)、市場法估價需要具備的條件
　　市場法估價需要具備的條件：是在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發(fā)育不夠或者類似房地產的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。即使在總體上房地產市場較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。例如，可能由于某些原因導致在一段較長的時期內沒有房地產交易，像1994年以后一段時期的海南。

　　值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場法估價的理由：在估價對象所在地實際上存在著較多的類似房地產的交易，而是由于估價機構和估價師沒有盡力去搜集交易實例，造成了不能采用市場法估價。此段話要記住，每年都變著花樣出題。
　　另外，運用市場法估價需要把可比實例的各種實際交易情況，例如急于出售或急于購買等造成的可能是不正常的成交價格，修正為正常市場價格；需要把可比實例在其成交日期時的價格，調整為在估價時點時的價格；需要把可比實例在其自身房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。即運用市場法估價需要消除以下三個方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象客觀合理價值之間的差異：①實際交易情況與正常交易情況不同；②成交日期與估價時點不同(本質上是這兩個時間上的房地產市場狀況不同)；③可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同。我們將這些對可比實例成交價格進行的修正和調整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整。在進行這些修正和調整時，應盡量分解為各種房地產價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實例成交價格的影響程度。但由于許多因素對可比實例成交價格的影響程度無法采用定量分析予以量化，主要是估價師以其扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經驗以及對估價對象或可比實例所在地的房地產市場行情、交易習慣等的深入調查了解作出相關判斷。因此，如果估價師沒有扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經驗，對估價對象或可比實例所在地的房地產市場行情和交易習慣等不夠熟悉，則難以運用市場法得出客觀合理的估價對象價值。
還需要說明的是，市場法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在市場參與者群體非理性的情況下，房地產價值可能被市場高估或低估，造成房地產市場價格偏離了房地產本身的價值。此段話要記清，每年都變著花樣出題。
　　(三)、市場法的其他用途
　　市場法中比較分析的原理和方法，也可以用于房地產市場租金及成本法、收益法、假設開發(fā)法中重新購建價格、房地產價格各個構成部分(如開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、開發(fā)利潤等)、經營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資本化率、收益乘數、開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)經營期等的求取(注意：這是其他計算題用到市場法的原因)。

　　四、市場法估價的操作步驟
　　運用市場法估價一般分為以下4大步驟進行：①搜集交易實例，即從現(xiàn)實的房地產市場中搜集大量的實際成交的房地產及其成交日期、成交價格、付款方式等情況。②選取可比實例，即從搜集到的大量交易實例中選取一定數量、符合一定條件的交易實例。③對可比實例的成交價格進行適當的處理。根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算主要是對可比實例成交價格表現(xiàn)形式進行處理，或者說是對價格表達方式進行“標準化”, 使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比。將這種處理稱為建立比較基準。價格修正是把可比實例的不正常的成交價格處理成正常市場價格，或者說是對可比實例的不正常的成交價格進行“改正”。將這種處理稱為交易情況修正。價格調整是對價格“參考系”的調整，即從可比實例“參考系”下的價格調整為估價對象“參考系”下的價格。“參考系”有市場狀況和房地產狀況兩種，將這兩種處理分別稱為市場狀況調整和房地產狀況調整。④求取比準價格，即把對多個可比實例的成交價格進行處理所得到的多個價格綜合成一個價格。