房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第五章資料三

第五章 房地產(chǎn)估價原則

第五節(jié) 估價時點

　　估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守估價時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應著一個時間，不存在“沒有時間的價值”

　　如果沒有了對應的時間，價值就會失去意義。反過來，就不可能離開時間來評估價值。如果沒有時間這個前提，價值估算將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間上的價值，通常只是評估其在某個特定時間的價值。這就要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人 也不是房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標準等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應根據(jù)估價時點來確定(關鍵細節(jié))。再如，運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同(通常是這種情況), 就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

　　特別需要強調(diào)的是，遵守估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價時點確定應當在先，價值估算應當在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間上的價值(關鍵細節(jié))。在實際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，一般將房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期(特別是完成估價對象實地查看之日)確定為估價時點。但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點。在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，估價時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價目的決定的(關鍵細節(jié))，并且所對應的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。 因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據(jù)估價目的來確定。

　　不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況(關鍵結(jié)論)。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點與所對應的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關系，見教材表5-1或圖5－2 。

　　特別提示：教材P162－164頁，各種估價時點舉例部分內(nèi)容必考，請大家仔細閱讀，內(nèi)容很簡單。但由于學時有限不再講述。

第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，同一種商品在同 一個市場上具有相同的市場價格。一般地說，任何經(jīng)濟主體(個人、家庭、企業(yè)等)在市場上的行為，都是要以最小的代價(花費或成本)取得最大的效益(效用或利潤) 。因此，任何明智的買者在購買商品時，都會 “貨比三家”從中選擇效用最大而價格最低的。如果價格與效用相比，顯示價格過高或者效用過小，則人們會敬而遠之。換句話說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇價格最低的；或者反過來，如果同一個市場上有兩個以上價格相同的類似商品同時存在時，則明智的買者會選擇效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠銷售出去，也會展開價格競爭。市場上各個經(jīng)濟主體的這些行為所導致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的市場價格。

　　房地產(chǎn)價格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應是接近的。在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進行比較，從而任何明智的買者不會接受比市場上類似房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何明智的賣者不會接受比市場上類似房地產(chǎn)的正常價格過低的價格，最終是在同一個市場上的類似房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：

　　(1)如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時,則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，房地產(chǎn)估價師難以找到各方面狀況均與估價對象相同的房地產(chǎn)，所以，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的類似房地產(chǎn)作為參照物，然后根據(jù)它們與估價對象之間的差異對其價格做適當?shù)恼{(diào)整。

　　(2)不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。特別是作為同一個估價機構(gòu)，在同一個城市、同一個時期，按照同一種估價目的，對不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應有一個合理的價差，尤其是好的房地產(chǎn)的評估價值不能低于差的房地產(chǎn)的評估價值。在現(xiàn)實中有時會出現(xiàn)這種情況：單就某一宗房地產(chǎn)的評估價值來看似乎有道理或者難以看出其不合理之處，但當把它與其他房地產(chǎn)的價格或評估價值放到一起進行比較時就顯得不合理，沒有合理的價差，甚至出現(xiàn)評估價值“倒掛”現(xiàn)象。

　　需要指出的是，替代原則是針對估價結(jié)果而言的，不論采用何種估價方法進行估價，最后都需要把估價結(jié)果放到市場中去衡量，只有當估價結(jié)果不會不合理地偏 離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，估價結(jié)果才可以說是客觀合理的。當把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等估價方法中都會用到。例如，整個市場法可以說是以替代原理為基礎的。成本法中客觀成本，收益法中客觀收益，假設開發(fā)法中要從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值中減去的未來開發(fā)成本、稅費、利潤等，均是遵守替代原理來求取的。