房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第五章資料一

　　特別提示：本章是歷年考試的重點，尤其是估價時點原則、合法化原則，每年都會變著花樣考。

第五章 房地產(chǎn)估價原則

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價原則的含義
　　房地產(chǎn)價格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍 然存在一些基本規(guī)律。房地產(chǎn)價格在總體上、從某種意義上講是客觀存在的。因此，房地產(chǎn)估價師要評估出客觀合理的房地產(chǎn)價值，就不能把自己主觀隨意認定的某個“價值”強加給估價對象，而應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，通過對這些規(guī)律的認識與掌握，運用科學(xué)的估價方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價值“發(fā)現(xiàn)”出來。

　　人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所應(yīng)  依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價原則。

　　二、房地產(chǎn)估價原則的種類
　　房地產(chǎn)估價原則主要有以下6項： ①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價時點原則；⑤替代原則；⑥謹(jǐn)慎原則。

　　也可以把這些原則分為3個層次： ①基本原則，②普適技術(shù)性原則，③特殊原則。房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則?！蔼毩ⅰ⒖陀^、公正”不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則，是房地產(chǎn)估價師的天職。

　　在各種估價目的的房地產(chǎn)估價中都應(yīng)遵守的原則，稱之為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。其中除獨立、客觀、公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，可以將它們稱為普適技術(shù)性原則(此段話應(yīng)記住)。

　　某些估價目的的房地產(chǎn)估價還應(yīng)遵守一些其他原則，例如房地產(chǎn)抵押估價還應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。我們把這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產(chǎn)估價原則，稱為特殊原則(此段話應(yīng)記住)。

　　由上可知，最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則是相互對應(yīng)的，普適性原則與特殊原則是相互對應(yīng)的。因此，謹(jǐn)慎原則也屬于技術(shù)性原則(此細節(jié)應(yīng)記住)。

　　三、房地產(chǎn)估價原則的作用
　　房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有價值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先界定到一個合理的較小范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的定量分析，就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。

　　如果違背了房地產(chǎn)估價原則，評估出的價值就不可能客觀合理。因此，評判一 個評估價值是否正確，很重要的一點是看是否遵守了估價原則(此細節(jié)應(yīng)記住)。

第二節(jié) 獨立、客觀、公正原則

　　獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。具體地說，獨立的要求是，房地產(chǎn)估價師不應(yīng)受任何組織或者個人的非法干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進 行估價。客觀的要求是，房地產(chǎn)估價師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目。公正的要求是，房地產(chǎn)估價師在估價中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。

　　為了保障房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)。這方面的具體要求是房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設(shè)立。二是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)與估價對象沒有現(xiàn)實的或潛在的利益關(guān)系，與委托人及估價利害關(guān)系人沒有除依法收取估價服務(wù)費以外的任何現(xiàn)實的或潛在的利害關(guān)系。當(dāng)估價機構(gòu)或估價師與估價對象有利益關(guān)系或者與委托人或估價利害關(guān)系人有除依法收取估價服務(wù)費以外的利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)主動回避。三是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力。此外，房地產(chǎn)估價師還必須具有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響。(此段話要仔細閱讀)

第三節(jié) 合法原則

　　合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。所謂依法，不僅要依據(jù)憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)、估價對象所在地的地方性法規(guī)(民族自治地方應(yīng)同時依據(jù)相關(guān)自治條例、單行條例)、締結(jié)或者參加的相關(guān)國際條約，還要依據(jù)國務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的相關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同等。因此，合法原則中所講的“ 法”是廣義概念的“法” (此細節(jié)應(yīng)記住)。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價值。但估價對象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)(此細節(jié)應(yīng)記住)。

　　依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說，遵守合法原則應(yīng)做到下列幾點：

　　(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案 (不動產(chǎn)登記簿)以及相關(guān)合同(例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同)等其他合法權(quán)屬證明 為依據(jù)。目前，房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。

　　值得進一步說明的是，遵守合法原則不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。例如，沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)將其作為沒有合法權(quán)利的房地產(chǎn)來估價。具體地說，目前包括：劃撥土地使用權(quán)不能當(dāng)做出讓土地使用權(quán)來估價，集體土地不能當(dāng)做國有土地來估價，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做單獨所有的房地產(chǎn)來估價，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，臨時用地不能當(dāng)做正式用地來估價，臨時建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價，超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不能當(dāng)做未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑來估價，手續(xù)不全的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦相關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當(dāng)做可以補辦相關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價，違法、違章建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價，等等。因此，從理論上講，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應(yīng)與其權(quán)利狀況相匹配，但法律、法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價對象的房地產(chǎn)除外(此段話要仔細閱讀)。

　　例如《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第 11 條規(guī)定“法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象”。由此我們還可知，評估價值雖然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。不過，如果評估價值等于或小于零，則委托人通常就不會委托估價了。

　　(2)在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對該宗土地進行估價就應(yīng)當(dāng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，但也應(yīng)當(dāng)以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準(zhǔn)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2.5, 除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)當(dāng)以容積率不超過 2.5 為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2.5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律、法規(guī)的保障，而且是違法違規(guī)的，據(jù)此所評估出的較高價值也就得不到社會認可，從而不能實現(xiàn)(此段話要仔細閱讀,每年都會考)。

　　(3)在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。法律、法規(guī)和政策規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應(yīng)當(dāng)為零(關(guān)鍵的內(nèi)容)。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象；不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)估價目的的估價對象。

　　(4)在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。具體地說，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守政府定價或政府指導(dǎo)價。例如，房改售房的價格，應(yīng)當(dāng)符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成和對利潤率的限定；農(nóng)地征收和城市房屋拆遷估價，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)農(nóng)地征收和城市房屋拆遷補償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)和政策(此段話要仔細閱讀,每年都會考)。

　　此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格的要求上。具體地說，房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師進行。
特別提示：教材153－156頁有關(guān)城市房屋拆遷估價，房地產(chǎn)抵押估價的應(yīng)用實例請大家一定要仔細閱讀，歷年都考，今年也不例外。但由于學(xué)時有限不再講述。