房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第四章資料七

第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素

　　第七節(jié) 國(guó)際因素

　　一、世界經(jīng)濟(jì)狀況
　　世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　二、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況
　　房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，不像小轎車、小麥等類可以移動(dòng)的商品那樣能夠在國(guó)與國(guó)之間進(jìn)行進(jìn)出口貿(mào)易，開展競(jìng)爭(zhēng)，從而價(jià)格相互影響。因此，這里所說的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，主要是指國(guó)與國(guó)之間為吸引外來投資而展開的競(jìng)爭(zhēng)。 當(dāng)這種競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　三、政治對(duì)立狀況
　　如果國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

　　四、軍事沖突狀況
　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，避難時(shí)無法隨身攜帶；如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭(zhēng)上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。

第八節(jié) 其他因素

　　一、行政隸屬變更
　　行政隸屬變更也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如，將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，或者將某個(gè)建制鎮(zhèn)升格為市，將某個(gè)市由原來的較低級(jí)別升為較高級(jí)別，如縣級(jí)市升格為地級(jí)市，省轄市升格為直轄市，一般會(huì)使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升。同樣，如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會(huì)使這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，則會(huì)導(dǎo)致這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格下落。

　　二、心理因素
　　心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因 素主要有以下方面：①購(gòu)買或出售心態(tài)；②個(gè)人欣賞趣味(偏好)；③時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；④接近名家住宅心理；⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。

　　三、重要政治人物的健康狀況等
　　還有許多因素會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，例如某些重要政治人物的健康或生死狀況有時(shí)也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

課后練習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題
1、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格(   )。
A、上升
B、下降
C、可能上升，也可能下降
D、不確定
2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)(  )。
A、上升
B、下降
C、可能上升，也可能下降
D、不確定
3、一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不包括(    )。
A、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
B、引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
C、起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
D、不確定
二、多項(xiàng)選擇題
1、關(guān)于人口與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，下列描述正確的是(    )。
A、人口高密度地區(qū)一般地說對(duì)房地產(chǎn)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高；
B、人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格；
C、人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一 地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。
D、人口高密度地區(qū)總數(shù)房地產(chǎn)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高；
E、人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一 地區(qū)的情況下，會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，一定降低房地產(chǎn)價(jià)格。
2、制度政策因素包括(   )。
A、制度政策；
B、稅收政策；
C、金融政策；
D、特殊政策；
E、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。
3、抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施包括(    )。
A、增加土地供應(yīng)或者，加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給；
B、采取稅收、金融 等政策；
C、規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來定價(jià)；
D、制定最高限價(jià)；
E、建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。
4、有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，下列描述正確的是(   )。
A、增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；
B、減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；
C、在賣方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升
D、在買方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升；
E、增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降。
三、判斷題
1、低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下；同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。
2、一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。
3、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。
4、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。
5、不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià) 格的變動(dòng)。
6、房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。
7、當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。
8、如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會(huì)使這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格上升。

參考答案
一、單項(xiàng)選擇題
1、A   2、A   3、D
二、多項(xiàng)選擇題
1、ABC  2、ABCDE  3、ABCDE  4、ABCD
三、判斷題
1、對(duì) 2、對(duì)  3、對(duì)  4、對(duì)  5、對(duì)  6、對(duì)   7、對(duì)  8 、對(duì)