房地產估價師《房地產估價理論與方法》第四章資料五

第四章 房地產價格影晌因素

第五節(jié) 經濟因素

　　影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發(fā)展狀況、居民收入水平、物價、利率、匯率等。

　　一、經濟發(fā)展
　　反映經濟發(fā)展的一個重要指標是國內生產總值(GDP)的增長。GDP是對一個國家或一個地區(qū)在一定時期內國民經濟生產活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區(qū)的經濟活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。GDP 增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預示著投資、生產活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此 會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。

　　二、居民收入
　　居民收入水平及其增長對房地產、特別是住宅的價格有影響。通常，居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上升。至于對房地產價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消 費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產價格的影響就不大。
　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上升。
　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達 到應有盡有的地步，邊際消費傾向較小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對房地產價格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產投資資或投機，例如購買房地產用于出租或將持有房地產當做保值增值的手段，則會影響房地產價格。

　　三、物價
　　反映一般物價變動的主要指標有居民消費價格指數(shù)(CPI)和生產資料價格指 數(shù)(PPI) 。居民消費價格指數(shù)是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程 度的相對數(shù)。居民消費價格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務項目等八個大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農民消費價格指數(shù)計算取得。生產資料價格指數(shù)是反映一定時期內生產資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產品、木材等項目。當前中國統(tǒng)計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費。
　　價格指數(shù)和生產資料價格指數(shù)核算，房地產是被列入固定資產投資。因此，居民消費價格指數(shù)和生產資料價格指數(shù)的變動并不反映房地產價格的變動，只是間接影響。房地產價格與一般物價的互動關系非常復雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當于房地產價格變動的百分比，而且兩者的動向也應一致，則表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。
　　不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價 格的變動，特別是諸如建筑材料價格(尤其是水泥、鋼材、木材的價格)、建筑構配件價格、設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發(fā)建設成本，從而可能推動房地產價格上漲。
　　從較長時期來看，國內外統(tǒng)計資料表明，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。但在房地產價格中，土地價格、新建商品房價格、存量房屋價格、房屋租賃價格，或者不同用途房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。

　　關于房地產價格中的房價(房地價格)與地價的關系，目前有三種觀點：一是成本決定論，認為地價作為房價的重要組成部分，地價對房價的影響是顯著的，地價上漲導致房價上漲。二是需求帶動論，認為房地產作為最終產品，其價格由市場供求決定，地價水平取決于房價水平。三是相互影響論，認為上述兩種觀點都有一定道理，但都不全面，房價與地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的關系。 實際上，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農產品價格水平決定的那樣。但在房地產開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來做出反應的(此句話為重要結論)。

　　四、利率
　　利率的升降對房地產價格有較大影響。從房地產開發(fā)建設成本的角度來看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發(fā)的投資利息，從而使房地產價格上升或 下降。從房地產需求的角度來看，由于現(xiàn)行購買房地產、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產購買者的貸款償還負擔，從而會減少或增加房地產需求，導致房地產價格下降或上升。從房地產價值是房地產未來預期收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上升。綜合來看，房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上升(此句話為重要結論)。

　　五、匯率
　　匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價格。在國際房地產投資中，匯率波動會影響房地產的投資收益。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗房地產，此后出售房地產時，相對于當?shù)厥袌觯康禺a可能升值了，但如果該房地產所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導致房地產投資失敗。相反，如果該房地產所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當?shù)厥袌龇康禺a沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產技資收益。因此，當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，從而會導致其房地產價格上漲；相反，會導致其房地產價格下降(此句話為重要結論)。