房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第三章資料三

第三章 房地產(chǎn)價格和價值

第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格

　　一、房地產(chǎn)需求
　　(一)、房地產(chǎn)需求的含義
　　房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費(fèi)者愿意購買；二是消費(fèi)者有能力購買。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。因此，我們在確定( 調(diào)查、估計、預(yù)測 )需求時，應(yīng)只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。
　　(二)、決定房地產(chǎn)需求量的因素
　　某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費(fèi)者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
　　(1)該種房地產(chǎn)的價格水平
　　一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。
　　需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以，其需求量與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題” 。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物。
　　(2)消費(fèi)者的收入水平
　　因?yàn)橄M(fèi)者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，就會增加對該商品的需求；相反，就會減少對該商品的需求。但對于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，反倒會減少對該商品的需求。
　　(3)消費(fèi)者的偏好
　　消費(fèi)者對商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
　　(4)相關(guān)物品的價格水平
　　當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，另一種房地產(chǎn)的價格如果不變，則對另一種房地產(chǎn)的需求就會增加。
　　某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對一種物品的消費(fèi)如果多了，對另一種物品的消費(fèi)也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時，對其需求就會增加。
　　(5)消費(fèi)者對未來的預(yù)期
　　消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受到對未來的預(yù)期的影響。例如，現(xiàn)時消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費(fèi)者對其未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期。
　　當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)期需求；相反，就會減少現(xiàn)期需求。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上升時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I，明天更貴”； 相反，就可能持幣待購，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)?“今天買進(jìn)，明天更低”，即通常所講的“買漲不買落” 。
　　由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補(bǔ)品的價格低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增多；反之，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常 會減少。
　?。ㄈ?、房地產(chǎn)的需求曲線
　　房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系――某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。在圖 3-1(a) 中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量 (Q)，因?yàn)樵趦r格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以我們得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線(D)。如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，會改變消費(fèi)者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移；反之，需求曲線就會向左位移。如圖 3-1(b), 以 D0為基礎(chǔ)，如果消費(fèi)者的收入水平提高，由于在相同的價格水平下需求量增加，整個需求曲線將由 D0向右位移到 D1；如果消費(fèi)者的收入水平下降，由于在相同的價格水平下需求量減少，整個需求曲線將由 D0向左位移到 D2 。

　　二、房地產(chǎn)供給
　　(一)、房地產(chǎn)供給的含義
　　房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者( 賣者 )在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。

　　在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：
　　　　供給量 = 存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量
　　＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 ＋ 新開發(fā)量
　　(二)、決定房地產(chǎn)供給量的因素
　　某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； ④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
　　(1)該種房地產(chǎn)的價格水平
　　一般地說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。供給量與價格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。
　　(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本
　　在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。
　　(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
　　在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。
　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，例如，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。
　　由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格高時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增多；反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會減少。
　?。ㄈ?、房地產(chǎn)的供給曲線
　　房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系――某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。在圖 3-2(a) 中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量(Q), 因?yàn)樵趦r格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以我們得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線(S) 。如果考慮影響供給量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如圖 3-2 (b), 以 S 0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由 S0向左位移到 Sl；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由 S0向右位移到 S2。在房地產(chǎn)開發(fā)成本下降導(dǎo)致整個供給曲線向右位移的情況下，每一價格水平都有更多的供給量，或者說，對每一數(shù)量水平，房地產(chǎn)開發(fā)商都愿意接受較低的價格。

　　三、房地產(chǎn)均衡價格

　　在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點(diǎn)都是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價格的組合。由于市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場交易價格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。
　　圖 3-3 是把圖 3-l(a) 中的需求曲線和圖 3-2(a) 中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。 E 點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時處于需求曲線和供給曲線上。 因此 ,E 點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，其所對應(yīng)的價格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價格和數(shù)量的組合。其中，E 點(diǎn)所對應(yīng)的價格 Pe 被稱為均衡價格，所對應(yīng)的數(shù)量 Qe 被稱為均衡數(shù)量。
　　由上可見，房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市揚(yáng)需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當(dāng)市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說，在市場力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平。如圖 3-3 中，當(dāng)價格上漲到 P2 時，供給量將由 Qe 增加到 Q4, 而需求量將由 Qe 減少到 Q2, 供給大于需求，出現(xiàn)過剩，過剩數(shù)量為 (Q4-Q2) 。由于供大于求，賣者之間競爭的市場壓力將迫使價格下降。只要價格高于Pe，這種降價的壓力就會一直存在。同理，當(dāng)價格下降到 Pl 時，需求量將由 Qe 增加到 Q3, 而供給量將由 Qe 減少到 Q1, 需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為 (Q3-Ql) 。由于供不應(yīng)求，買者之間競爭的市場壓力將迫使價格上升。只要價格低于Pe，這種漲價的壓力就會一直存在。

　　均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場價格運(yùn)行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
　　總的來講，房地產(chǎn)的價格與其需求呈正相關(guān)，與其供給呈負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。需求和供給的同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或均減少)和反方向變化(需求增加而供給減少，或需求減少而供給增加)、變動幅度不同 (需求的增減大于或小于供給的增減)等情況，因而存在著多種變化組合，它們對均衡價格和均衡交易量的影響歸納為表 3-1。表3－1 供求變化對均衡價格和均衡交易量的影響驗(yàn)證，參加補(bǔ)圖3-3所示。

　　四、房地產(chǎn)供求彈性
　　(一)、彈性的含義
　　當(dāng)兩個經(jīng)濟(jì)變量之間存在函數(shù)關(guān)系時，作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的變化，必然會引起作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的變化。彈性是對作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化對于作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化的反應(yīng)程度(或敏感程度)的一種度量。具體地說，它告訴人們作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量發(fā)生1%的變化，將會引起的作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的百分比變化，即：
　　彈性＝作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化/作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化

　　表3－1 其他情況請同志們參考補(bǔ)3－3圖自己繪制并驗(yàn)證。

　?。ǘ?、房地產(chǎn)需求彈性
　　特別提示：房地產(chǎn)需求彈性每年都會考。因此，所有的公式都要記住。
房地產(chǎn)需求彈性主要有：需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性、需求的交叉價格彈性和需求的價格預(yù)期彈性。
　　(1)房地產(chǎn)需求的價格彈性，通常簡稱為房地產(chǎn)需求彈性，用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變化的反應(yīng)程度，是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比，即：

　　房地產(chǎn)需求的價格彈性＝房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比

　　由于房地產(chǎn)的需求量與其價格一般按照反方向變化，即房地產(chǎn)價格上升時，房地產(chǎn)需求量會減少，所以房地產(chǎn)需求的價格彈性通常是負(fù)數(shù)。但為了方便起見，一般用正數(shù)來衡量需求的價格彈性。
在圖 3－4 的需求曲線上，假設(shè)價格從 P1 下降到 P2, 需求量從 Ql 增加到 Q2 ；或者價格從 P2 上升到 P1, 需求量從 Q2 減少到 Ql 。此時計算價格變化的百分比有：－(P2-Pl )/P1 × 100% 和 (Pl-P2)/P2 × 100% 兩種，計算需求量變化的百分比有 (Q2-Q1)/Q1 × 100% 和－(Ql-Q2)/Q2 × 100% 兩種。這兩種方法計算出的需求的價格彈性不同，而沒有哪一種可以說是全對或是全錯。因此，一個通用的計算規(guī)則是既不根據(jù)較低的也不根據(jù)較高的數(shù)字來計算變化的百分比，而是使用兩者的平均數(shù)。這種計算方法稱為“中點(diǎn)法”。用 “中點(diǎn)法” 計算需求的價格彈性 ED 的公式為：

　　【例 3-1】 假設(shè)某種商品住宅的價格從 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量從 1000 套減少為800 套。試采用中點(diǎn)法計算該種商品住宅需求的價格彈性。
　　【解】采用中點(diǎn)法計算該種商品住宅需求的價格彈性如下：

　　(2)房地產(chǎn)需求的收入彈性，是建立在房地產(chǎn)的需求量變化與消費(fèi)者的收入量變化之間關(guān)系上的一個彈性概念，用來表示消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于消費(fèi)者收入量的相對變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與消費(fèi)者收入量變化的百分比之比，即：

　　(3)房地產(chǎn)需求的人口彈性，是建立在房地產(chǎn)的需求量變化與人口數(shù)量變化之間關(guān)系上的一個彈性概念，用來表示房地產(chǎn)需求量的相對變化對于人口數(shù)量的相對變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與人口數(shù)量變化的百分比之比，即：

　　(4)房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品價格變化1%所引起的其需求量的百分比變化，即：

　　對一種房地產(chǎn)的需求也會受到其他房地產(chǎn)價格或其他商品價格的影響，例如 ,該種房地產(chǎn)的替代品或互補(bǔ)品的價格變化會影響到對該種房地產(chǎn)的需求。
　　(5)房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性，是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與預(yù)期的其未來價格變化的百分比之比，即：

　　(三)、房地產(chǎn)供給彈性
　　特別提示：房地產(chǎn)供給彈性還沒有考過。因此，所有的公式更要記住。
房地產(chǎn)供給彈性主要有供給的價格彈性和供給的要素成本彈性。
　　(1)房地產(chǎn)供給的價格彈性，通常簡稱為房地產(chǎn)供給彈性，用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對變化對于該種房地產(chǎn)價格的相對變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價格變化的百分比之比，即：
 

　　與房地產(chǎn)需求的價格彈性不同，房地產(chǎn)供給的價格彈性為正數(shù)，這是因?yàn)楣┙o量與價格一般按照同方向變化。
　　(2)房地產(chǎn)供給的要素成本彈性，是房地產(chǎn)供給對其要素價格(如土地價格、建筑材料價格、建筑構(gòu)配件價格、設(shè)備價格、建筑人工費(fèi)等)變化的反應(yīng)，用來表示房地產(chǎn)供給量的相對變化對于要素價格的相對變化的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與要素價格變化的百分比之比，即

　　(四)、彈性數(shù)值的類型
　　彈性較大，說明一個經(jīng)濟(jì)變量對于另一個經(jīng)濟(jì)變量的變化是較敏感的；彈性較小，說明一個經(jīng)濟(jì)變量對于另一個經(jīng)濟(jì)變量的變化是較不敏感的。例如，如果需求的價格彈性較大，那么需求對于價格的變化是較敏感的；如果需求的價格彈性較小，那么需求對于價格的變化是較不敏感的。經(jīng)濟(jì)學(xué)上將彈性數(shù)值分為以下5種類型：①彈性大于1的情況，稱為富有彈性；②彈性小于1的情況，稱為缺乏彈性；③彈性等于1 的情況，稱為單一彈性；④彈性為無窮大的情況，稱為完全彈性；⑤彈性等于零的情況，稱為完全無彈性。
　　需求價格彈性的 5 種類型見圖 3-5 。
　　圖 3-5(a) 是需求富有價格彈性的情況，需求曲線表現(xiàn)為一條斜率的絕對值較小的曲線。圖 3-5(b) 是需求缺乏價格彈性的情況，需求曲線表現(xiàn)為一條斜率的絕對值較大的曲線。圖 3-5(c) 是需求單一價格彈性的情況，需求曲線表現(xiàn)為一條直角雙曲線。圖 3-5(d) 是需求完全富有價格彈性的情況，價格的任何微小變化都會導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫坐標(biāo)軸平行的直線。圖 3-5(e) 是需求完全無價格彈性的情況，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱坐標(biāo)軸平行的直線。
　　一種房地產(chǎn)的需求價格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似 的替代品存在時，價格的上漲會使消費(fèi)者減少對該種房地產(chǎn)的購買，而轉(zhuǎn)向購買更多的替代品，這時需求的價格彈性較大；如果沒有較相似的替代品，需求往往就缺乏價格彈性。

　　供給價格彈性的5種類型見圖 3-6 。

　　圖 3-6(a)是供給富有價格彈性的情況，供給曲線與縱坐標(biāo)軸相交。圖 3-6(b) 是供給缺乏價格彈性的情況，供給曲線與橫坐標(biāo)軸相交。圖 3-6(c) 是供給單一價 格彈性的情況，供給曲線與原點(diǎn)相交。圖 3-6(d) 是供給完全富有價格彈性的情況，價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫坐標(biāo)軸平行的直線。圖 3-6(e) 是供給完全無價格彈性的情況，價格的任何變化都不會導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱坐標(biāo)軸平行的直線。
　　在影響房地產(chǎn)供給的價格彈性中，時間是一個很重要的因素。由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，當(dāng)房地產(chǎn)價格發(fā)生變化時，房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)量的調(diào)整需要一定的時間。在較短的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)房地產(chǎn)的漲價及時地增加開發(fā)量，或者根據(jù)房地產(chǎn)的降價及時地縮減開發(fā)量，都存在著程度不同的困難，因此，房地產(chǎn)供給的價格彈性是比較小的。但在長期內(nèi)，開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大、縮小甚至轉(zhuǎn)產(chǎn)都是可以實(shí)現(xiàn)的，供給量可以對最初的價格變動作出較充分的反應(yīng)，另一方面，隨著供給量的變化，期末的價格也會朝相反的方向相應(yīng)地變化，因此，供給的價格彈性也就比較大了。租房也是這樣，在較短的時間內(nèi)，因?yàn)槌鲎鈫卧臄?shù)量是固定的，需求的增加只會使租金提高，所以，供給的價格彈性是比較小的；但在較長的時間內(nèi)，并且在租金缺乏管制的情況下，較高的租金會刺激人們改造現(xiàn)有的房屋和建造新的房屋，于是供給量就增加了，租金相應(yīng)地會有所降低，供給的價格彈性也就比較大了。
　　另外，就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給的價格彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給的價格彈性相應(yīng)地就比較小。

　　五、房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性
　　在理論上可以把房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型： ①全國房地產(chǎn)總的供求狀 況； ②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況； ③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況； ④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
　　與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對該房地產(chǎn)的價格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。

復(fù)習(xí)題
一．單項選擇題
1、房地產(chǎn)形成價格的條件是(    )。
A、有用、稀缺且有需要
B、獨(dú)一無二
C、不可移動
D、壽命長久
2、房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格的根本原因是(    )。
A、獨(dú)一無二
B、不可移動
C、權(quán)益對房地產(chǎn)價格影響大
D、變現(xiàn)困難
3、形成房地產(chǎn)需求的條件是(    )。
A、費(fèi)者愿意購買且有能力購買
B、價值量大且壽命長久
C、保值且升值
D、有用且稀缺
4、如果商品住宅的價格上升，而住宅租賃價格、經(jīng)濟(jì)適用房價格、寫字摟的租賃價格保持不變，則(     )。
A、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量不變
B、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量下降
C、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量不確定
D、住宅租賃、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字摟租賃需求量上升。
5、某種商品住宅的價格從 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量從 1000 套減少為800 套。采用中點(diǎn)法計算該種商品住宅需求的價格彈性為(     )。
A、2.33
B、－2.33
C、3.33
C、－3.33
6、某城市居民人均月收入自2006年3月l日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計算該類住宅需求的收入彈性為(    )。
A、0.36
B、1.22  
C、2.78
D、3.25
7、某城市人口數(shù)量自2005年1月l日至2006年1月30日由70萬人增加到75萬人，商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計算該類住宅需求的交叉價格彈性為(    )。
A、0.89
B、0.31
C、2.89
D、3.22
8、某城市經(jīng)濟(jì)適用房自2005年1月l日至2006年1月30日由3600元/m2增加到4000元/m2，商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計算該類商品住宅需求的交叉價格彈性為(    )。
A、0.53
B、5.33
C、1.89
D、0.89
9、某城市預(yù)計自2007年1月l日至2008年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計算該類商品住宅需求的價格預(yù)期彈性為(    )。
A、2.25
B、0.25
C、0.44
D、1.44
10、某城市預(yù)計自2006年1月l日至2007年1月30日由7500元/m2增加到8500元/m2，商品住宅的供給量由30萬套上升到40萬套。則用中點(diǎn)法計算該類商品住宅供給的價格彈性為(    )。
A、0.44
B、1.44
C、2.29
D、0.89
11、某城市預(yù)計自2006年1月l日至2007年1月30日鋼材由4500元/t增加到5500元/t，商品住宅的供給量由30萬套上升到40萬套。則用中點(diǎn)法計算該類商品住宅需求的鋼材彈性為(    )。
A、0.43
B、1.43
C、1.70
D、0.70

二、多項選擇
1、房地產(chǎn)形成價格的條件包括(    )。
A、房地產(chǎn)有用；
B、房地產(chǎn)稀缺；
C、對房地產(chǎn)有需要；
D、獨(dú)一無二；
E、不可移動。
2、地價與一般物品價格的不同之處包括(    )。
A、生產(chǎn)成本不同；
B、折舊不同；
C、價格差異不同
D、市場性質(zhì)不同
E、價格形成時間和供求變化不同。
3、房地產(chǎn)價格的特征主要有(    )。
A、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；
B、房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大；
C、房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；
D、房地產(chǎn)價格形成的時間較長；
E、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。
4、決定房地產(chǎn)需求量的因素是(    )。
A、該種房地產(chǎn)的價格水平；
B、消費(fèi)者的收入水平；
C、消費(fèi)者的偏好；
D、相關(guān)物品的價格水平；
E、消費(fèi)者對未來的預(yù)期。
5、決定房地產(chǎn)供給量的因素(   )。
A、該種房地產(chǎn)的價格水平；
B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；
C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；
D、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期；
E、土地獲得的難易程度。
三、判斷題
1、房地產(chǎn)價格是他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價――貨幣額、商品或其他有價物。
2、在中國現(xiàn)行的土地制度下，由于土地具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而上升，所以不僅無折舊，而且會自然增值。
3、一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。
4、房地產(chǎn)的價格與其需求呈正相關(guān)，與其供給呈負(fù)相關(guān)。
5、均衡是市場價格運(yùn)行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘?，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。
參考答案
一．單項選擇題
1、A、2、B  3、A  4、D  5、A  6、C  7、D  8、A  9、C  10、C  11、B
二、多項選擇
1、ABC  2、ABCDE  3、ABCDE  4、ABCDE  5、ABCD
三、判斷題
1、錯  2、錯  3、對  4、對  5對