房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二章資料二

第二章   房地產(chǎn)

第二節(jié)  房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場與其他經(jīng)濟(jì)物品市場，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。 因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的特性有正確、全面、深入的認(rèn)識(shí)。
　　房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，并且是永存的；建筑物和其他地上定著物為人工所建造，它固定在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　一、不可移動(dòng)
　　不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性、不動(dòng)性、非移動(dòng)性。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其空間位置是固定的，不能移動(dòng)。
　　建筑物由于“扎根”在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。當(dāng)然，有時(shí)為了城市道路建設(shè)和保護(hù)古建筑等，有時(shí)也需要對(duì)建筑物進(jìn)行整體遷移。建筑物被整體遷移的情況極為少見，被遷移的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道的，并且這種整體遷移的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，以及很短距離的移動(dòng)。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被還原成建筑材料或是變成了廢物。
　　由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。這是因?yàn)榄h(huán)境景觀狀況、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)與發(fā)展等而發(fā)生變化。
　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫取⒄?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)，而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷售地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從產(chǎn)地或者過剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到供給相對(duì)短缺或需求相對(duì)旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，我們無法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場不是一個(gè)全國性市場，更不是一個(gè)全球性市場，而是一個(gè)地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般可視為一個(gè)城市是一個(gè)市場)，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　二、獨(dú)一無二
　　獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地勢、周圍環(huán)境、景觀等的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不同的。
　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式(即使是新建的商品房有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等)，而應(yīng)到實(shí)地觀察、體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看。
　　值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性，但是一些房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競爭，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則及估價(jià)方法之一的市場法正是基于此。

　　三、壽命長久
　　盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化等，但它在地球表面所標(biāo)明的場所，作為空間是永存的。實(shí)際上，人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。因此，可以說土地具有不可毀滅性(也稱為永續(xù)性)。而其他物品，都會(huì)在使用中磨損，經(jīng)過一定期限或者較長久的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。
　　建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。
　　由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體占用者的角度來看，土地在某些情況下是有壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。
　　目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
　　以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
　　受讓人的使用期限 ≤ 原出讓合同約定的使用期限
　　－原土地使用者已經(jīng)使用期限
　　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。對(duì)此規(guī)定的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義。例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)于耕地來說，如果采用某種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護(hù)，土地也有“毀滅”的可能。例如，土地的荒漠化。

　　四、供給有限
　　土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上是固定不變的。因此，土地總量不僅有限，而且面積不能增加。土地的這一特性被稱為面積不增性。但是對(duì)于狹義的土地(可用的陸地)來說，如果地價(jià)高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。中國中國香港、中國澳門和日本、新加坡等國家，都有填海造地的大量實(shí)例。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存土地的數(shù)量來說是微不足道的。由于土地供給有限，在土地上，特別是好位置的土地上，可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。
　　房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置、特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽光、沙灘)，或可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力。在市場經(jīng)濟(jì)中，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無法享有。
　　進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。目前，相對(duì)于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。房地產(chǎn)具有供給有限特性的主要原因，還是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉(zhuǎn)化、開發(fā)為人類使用的房地產(chǎn)；二是向更高的空間方向發(fā)展，例如增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑技術(shù)、資金等的約束。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　五、價(jià)值量大
　　與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單位價(jià)值高，而且總體價(jià)值大。從單位價(jià)值高方面來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說。從總體價(jià)值大來看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模(面積)，因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值，比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬元以上。對(duì)于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價(jià)值就更大了，通常為上百萬元，甚至上千萬、上億元。

　　六、流動(dòng)性差
　　流動(dòng)性差也稱為難以變現(xiàn)、變現(xiàn)能力弱。所謂流動(dòng)性是指：在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為流動(dòng)性好；反之，稱為流動(dòng)性差。
　　房地產(chǎn)由于具有價(jià)值量大、獨(dú)一無二、不可移動(dòng)等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常需要經(jīng)過一個(gè)合理的較長時(shí)間才能脫手。
　　例如：需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金等相比，流動(dòng)性較差。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使作了相當(dāng)幅度的降價(jià)，可能在短期內(nèi)也找不到合適的買者(注意：這里講的是相當(dāng)幅度的降價(jià)，沒有講無限制地降價(jià)。從理論上講，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購買)。當(dāng)然，有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)?shù)霓k法來解決變賣房地產(chǎn)過程中遇到的難以變現(xiàn)問題。
　　不同類型的房地產(chǎn)在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力是有所不同的。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
　　①該宗房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。
　?、谠撟诜康禺a(chǎn)的獨(dú)立使用性。所謂獨(dú)立使用性，通俗地說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或工廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門封閉，就難以出入。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
　　③該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。一般地說，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。
　　④該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。
　　⑤該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定性因素越多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。
　　⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
　　⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，變現(xiàn)能力越弱。例如，房地產(chǎn)市場蕭條時(shí)期比房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　七、用途多樣
　　用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場或者拆除重新利用的大量實(shí)例。
　　多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上一樣生長得很好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。
　　房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式，即預(yù)期效益最大化。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中有“合法原則”和“最高最佳使用原則”(分別詳見本書第五章第三、四節(jié))。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　八、相互影響
　　一般的物品可以移動(dòng)，其使用基本上是孤立的，通常很少會(huì)影響到他人。而房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，其利用通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。例如，影響到通風(fēng)、采光、日照、視野、可視性，使環(huán)境美化，或者帶來人流、噪聲的干擾等等。因此，房地產(chǎn)具有相互影響的特性。從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受其鄰近房地產(chǎn)利用的影響。

　　例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降；而如果在該住宅旁邊興建一個(gè)花園、開辟一塊綠地，則可使其價(jià)值上升。修筑一條道路或者建造一個(gè)購物中心，對(duì)其周邊房地產(chǎn)的價(jià)值也有很大的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”，并且法律規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！?BR>　　進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者)進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。
有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補(bǔ)償費(fèi)用。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　九、易受限制
　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，關(guān)系民生及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴(yán)格管制的，即使在那些標(biāo)榜“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國家和地區(qū)也不例外。
　　政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種權(quán)力來實(shí)現(xiàn)的：
　　(1)管制權(quán)(police power)。政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用做出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。
　　(2)征收權(quán)(eminent domain)。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)，哪怕是違反了被征收公民和法人的意愿，但要對(duì)被征收公民和法人給予合理的(just，fair)補(bǔ)償。
　　(3)征稅權(quán)(taxation)。政府為了增加財(cái)政收入等，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。   
　　(4)充公權(quán)(escheat)。政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產(chǎn)。
　　房地產(chǎn)易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)(不可搬走、不可攜帶)、不可隱藏、流動(dòng)性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說明了政府制定長遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。一般地說，在社會(huì)動(dòng)亂、戰(zhàn)爭年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落，而動(dòng)產(chǎn)特別是食品的價(jià)格暴漲；在社會(huì)安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格往往有上升的趨勢，而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)或者低落(不考慮通貨膨脹因素)。資料來源：環(huán)球網(wǎng)校（www.edu24ol.com）

　　十、保值增值
　　一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過一段時(shí)間之后，其價(jià)值會(huì)完全喪失；計(jì)算機(jī)、電視機(jī)之類高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)，生產(chǎn)效率提高，生產(chǎn)成本降低，更好的產(chǎn)品面世，其價(jià)值會(huì)大幅度降低。但是，房地產(chǎn)由于壽命長久、土地面積不能增加，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值。
　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有以下5個(gè)方面：
　?、俜康禺a(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理等；
　?、谕獠拷?jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；
　?、坌枨笤黾訉?dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；
　?、芡ㄘ浥蛎?，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲；
　　⑤房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。
　　其中，房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。
　　房地產(chǎn)通常具有保值功能，因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎?。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會(huì)下降，今天能用1元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止1元錢才能買到。而說某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。
　　房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢來講的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境景觀惡化導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至過度投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下落。在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長時(shí)期的連續(xù)下降也是可能的。
　　再如一座礦山城鎮(zhèn)，如果礦產(chǎn)資源被開采完后沒有其他產(chǎn)業(yè)相繼興起，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢。另外，中國現(xiàn)行的土地價(jià)格由于是有期限的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地剩余使用期限會(huì)降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長遠(yuǎn)看是趨于下降的；但如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者完成了續(xù)期，則該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來。