房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第七章資料四

第七章  成本法

第四節(jié)  重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義
　　重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。其中的重新取得可以簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可以簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的含義，還應(yīng)特別注意下列3點:
　　(1)重新購建價格應(yīng)是估價時點時的價格。例如，在重新開發(fā)建設(shè)的情況下，重新購建價格是在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點 時的房地產(chǎn)價格構(gòu)成來測算的價格。
　　(2)重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。具體地說，重新取得的支出或者重新開發(fā)建設(shè)的支出和利潤，不是個別單位或個人實際的支出和利潤，而是所必須付出的成本、費用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，并且為同類或類似房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動的平均水平，亦即客觀成本而不是實際成本。
　　(3)建筑物的重新購建價格應(yīng)是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應(yīng)是在估價時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物折舊，而土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。例如，估價對象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的土地使用權(quán)，求取其重新購建價格時，不是求取其40年土地使用權(quán)的價格，而是求取其剩余30年土地使用權(quán)的價格。再如，如果該土地目前的交通狀況比其10年前有了很大改善，求取該土地的重新購建價格時不是求取其10年前交通狀況下的價格，而是求取其目前交通狀況下的價格。

　　二、重新購建價格的求取思路
　　(一)、房地重新購建價格的求取思路
　　求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費用、稅金、利潤，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費較容易在土地和建筑物之間進行劃分或分攤的情況。
　　(二)、土地重新購建價格的求取思路
　　求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法、基準地價修正法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價格可進一步分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購建價格時應(yīng)注意，有時需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價值減損，即此時空地的價值大于有舊的建筑物的土地價值，甚至大于有舊的建筑物的房地價值。
　　(三)、建筑物重新購建價格的求取思路
　　求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除了沒有該建筑物之外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤，也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費用(即建設(shè)工程價款或工程承發(fā)包價格), 再加上發(fā)包人的其他必要支出(如管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式
　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新購建價格可進一步分為重建價格和重置價格。這兩種重新購建價格可以說是兩種重新購建價格基準，分別稱為重建價格基準和重置價格基準。
　　重建價格也稱為重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤?？梢园堰@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制” 。因此，進一步地說，重建價格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。
　　重置價格也稱為重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。
　　上述兩種重新建造方式所得出的重新購建價格往往不同。一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和建筑標準改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價格，或者盡量做到“形似”。
　　重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進步等原因，成本會降低，因此，重置價格通常比重建價格低。

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法
　　建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權(quán)的部門、機構(gòu)公布的房屋重置價格或者房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。建筑物的重新購建價格相當(dāng)于在估價時點新建成的建筑物價值，公式為：
建筑物重新購建價格＝建筑安裝工程費＋專業(yè)費用＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
 求取建筑物重新購建價格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。
　　(一)、單位比較法
　　單位比較法是以估價對象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的計量單位(如單位建筑面積、單位體積、延長米等)作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費，并對其進行適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取估價對象建筑物重新購建價格的方法。單位比較法實質(zhì)上是一種市場法。單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。
　　【例7-2】 某幢房屋的建筑面積為30Om2, 該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費為1200元/m2,專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%, 管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%,銷售費用為重新購建價格的4%, 建設(shè)期為6個月，所有費用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%, 開發(fā)商成本利潤率為15%, 銷售稅費為重新購建價格的6% 。請計算該房屋的重新購建價格。
　　【解】設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB計算如下:
　　(1)建筑安裝工程費 =1200(元/m2)
　　(2)專業(yè)費用 =1200×8% =96(元/m2)
　　(3)管理費用 =(1200+96)×3% =38.88(元/m2)
　　(4)銷售費用 = VB × 4% =0.04 VB(元 /m2)
　　(5)投資利息 =(1200 + 96 + 38.88 + 0.04 VB)×〔 (1+6%)0.25-1 〕 =19.59 + 0.0006 VB (元/m2)
　　(6) 銷售稅費 = VB×6% =0.06VB(元/m2)
　　(7) 開發(fā)利潤 =(1200 + 96+38.88 + 0.04VB + 19.59 + 0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)
　　(8)VB=1200 + 96 + 38.88+ 0.04VB + 19.59+ 0.0006VB+0.06VB + 203.17 + 0.0061VB
　　VB=1743.69(元 /m2)
　　重新購建總價 =1743.69×300=52.31(萬元)
　　注：0.25是根據(jù)投入期為6個月，即0.5年，假設(shè)在半年處一次性投入，則距估價時點的時間為0.25年。
　　單位體積法與單位面積法相似，不再贅述。
　　(二)、分部分項法
　　分部分項法是先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨立的構(gòu)件或分部分項工程，并測算每個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價時點時的各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法。
　　在運用分部分項法測算建筑物的重新購建價格時，需要注意以下兩點：①應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。例如，基礎(chǔ)工程的計量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計量單位通常為延長米。②既不要漏項也不要重復(fù)計算，以免造成測算不準。
　　【例7-3】估算某舊辦公樓2007年6月30日的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估 價師經(jīng)實地查看、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查、了解到估算該重直價格所需的有關(guān)數(shù)據(jù)如下:
　　(1) 建筑安裝工程費:
　　1) 土建工程直接費:
　?、倩A(chǔ)工程 :99.54 元/m2
　?、趬w工程 :80.11 元/m2
　?、哿喊逯こ?:282.37 元/m2
　?、軌炷?電梯井壁、混凝土剪力墻)工程 :73.65 元/m2
　?、輼翘莼炷凉こ?:31.82元/m2
　?、蘖阈腔炷凉こ?:25.32元/m2
　?、呶菝婀こ?:20.42元/m2
　　③腳手架工程 :25.54元/m2
　?、崾彝馀涮坠こ?:142.67元/m2
　　小計 :781.44元/m2
　　2) 安裝工程直接費:
　?、匐娞莨こ?:130.00元/m2(其中：人工費 9.00元/m2 )
　　②給排水工程 :85.22元/m2(其中：人工費 12.32元/m2)
　　③采暖通風(fēng)工程 :70.34元/m2(其中：人工費 9.83元/m2)
　?、茈姎夤こ?:112.65元/m2(其中：人工費 7.59元/m2)
　?、菹拦こ?:16.62 元 /m2( 其中：人工費 2.58元/m2)
　　⑥綜合布線工程 :30.45 元 /m2( 其中：人工費 4.85元/m2)
　　小計 :445.28元/m2(其中：人工費 46.17元/m2)
　　3) 裝飾裝修工程直接費 :
　?、匍T窗工程 :135.00元/m2(一次性包死承包價 )
　?、趦?nèi)部裝飾工程 :455.50元/m2(其中：人工費 45.16元/m2) ③外墻玻璃幕等工程 :311.00元/m2(一次性包死承包價 )
　　小計 :901.50元/m2(其中：人工費 45.16元/m2)
　　4)土建部分的綜合費率為土建工程直接費的14.25%, 安裝部分的綜合費率、 為安裝工程人工費的79.08%, 裝飾裝修部分的綜合費率為裝飾裝修工程人工費的 75.90%, 稅金為 3.445% 。
　　(2)專業(yè)費用：建筑安裝工程費的 6% 。
　　(3)管理費用：建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3% 。
　　(4)銷售費用：售價的 3% 。
　　(5)投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年：費用第一年投入60%, 第二年投入40%；年利率為 5.76% 。
　　(6) 銷售稅費：售價的 5.53% 。
　　(7) 開發(fā)利潤：投資利潤率為 20% 。
　　【解】設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價為 VB 估算如下 :
　　(1) 建筑安裝工程費 :
　　1) 土建工程費 = [781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/m2)
　　2) 安裝工程費 =(445.28 + 46.17×79.08%)×(1+3.445%) =498.39(元/m2)
　　3) 裝飾裝修工程費 =(901.50 + 45.16×75.90%)×(1+3.445%) =968.01(元/m2)
　　4) 單位建筑安裝工程費 =923.55 + 498.39 + 968.01 =2389.95(元/m2)
　　 建筑安裝工程費總額 =2389.95×8247 =1970.99(萬元)
　　(2) 專業(yè)費用 =1970.99×6% =118.26(萬元)
　　(3) 管理費用 =(1970.99+118.26)×3% =62.68( 萬元 )
　　(4) 銷售費用 =VB×3%=0.03VB( 萬元)
　　以上(1)至(4) 項費用之和 = 2151.93 + 0.03VB(萬元)
　　(5) 投資利息 = (2151.93+ 0.03VB)×[ 60%(1+5.76%)1.5  +40%(1+5.76%)5-1] =137.59 + 0.0019VB(萬元)
　　(6) 銷售稅費 =VB×5.53% = 0.0553VB(萬元 )
　　(7) 開發(fā)利潤 =(2151.93+0.03VB)×20% =430.39 + 0.006 VB(萬元)
　　(8) VB =2151.93 + 0.03VB + 137.59 + 0.0019 VB +0.0553 VB + 430.39 + 0.006 VB
 VB =2999.46( 萬元 )
　　建筑物重置單價 =2999.46 ÷ 0.8247 =3637.03(元/m2)
　　(三)、工料測量法
　　工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時。工料測量法是先假設(shè)將估價對象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，并測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類、數(shù)量和人工時數(shù)，然后調(diào)查、了解估價時點時相應(yīng)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的單價和人工費標準，最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標準后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費用、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價格的方法，并需要其他老師(如建筑師、造價工程師)的參與，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。
　　采用工料測量法測算建筑物重新購建價格的一個簡化例子見教材表7-2 。
　　(四)、指數(shù)調(diào)整法
　　指數(shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢法, 是利用有關(guān)成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史成本調(diào)整到估價時點的成本來求取建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。將歷史成本調(diào)整到估價時點的成本的具體方法，與市場法中市場狀況調(diào)整的方法相同。

課后練習(xí)題

一、單項選擇題
1、某房地產(chǎn)的土地面積為500 m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(    )元/m2。
A、200
B、300
C、700
D、1000
2、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(    )。
A、某標準廠房
B、某酒廠廠房
C、某待出讓土地
D、某寫字樓
3、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為(    )元/m2。
A、1840
B、2840
C、2966
D、3000
4、客觀成本是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(    )的一般花費。
A、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商
B、個別房地產(chǎn)開發(fā)商
C、估價對象開發(fā)商
D、可比開發(fā)商
5、不計利息的費用是(    )。
A、土地取得成本
B、開發(fā)成本
C、管理費用和銷售費用
D、銷售稅費
6、某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率5%,為吸引5年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于(   )%。
A、5.53
B、5.0
C、6.53
D、4.53
7、已知年利率為6%,如果季計息，則實際利率為(   )%。
A、6
B、1.5
C、6.13
D、5.13
8、銷售稅金及附加不包括(    )。
A、營業(yè)稅
B、城市維護建設(shè)稅和教育費附加
C、印花稅、交易手續(xù)費
D、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅
9、因為利潤計算的基數(shù)不同，選取的利潤率不同，所以計算出的利潤(    )。
A、不同
B、相同
C、不確定
D、視具體情況而定

二、多項選擇題
1、房屋拆遷補償安置費用包括(    )。
A、被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格；
B、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額；
C、搬遷補助費；
D、安置補助費；
E、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費。
2、一般將房地產(chǎn)價格構(gòu)成包括(   )。
A、土地取得成本；
B、開發(fā)成本；
C、管理費用；
D、銷售費用；
E、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。
3、新建成的建筑物價值包括(     )。
A、取得土地的成本；
B、建筑物建設(shè)成本；
C、管理費用、銷售費用；
D、投資利息、銷售稅費；
E、開發(fā)利潤。
4、新開發(fā)的房地產(chǎn)價值包括(   )。
A、土地取得成本；
B、開發(fā)成本；
C、管理費用、銷售費用；
D、投資利息、銷售稅費；
E、個別開發(fā)商的開發(fā)利潤。
三、判斷題
1、重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和該估價對象的利潤。
2、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。
3、應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。
4、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。
參考答案
一、單項選擇題
1、B  2、B  3、D 4、A  5、D  6、A  7、C  8、D 9、B
二、多項選擇題
1、ABCDE  2、ABCDE  3、BCDE  4、ABCD
四、判斷題
1、錯  2、錯  3、錯  4、對