房地產(chǎn)估價入門－－基本概念

　　房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)價格評估。中國臺灣稱其為"不動產(chǎn)估價"；中國香港稱其為"物業(yè)估價"，都是一個意思。房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的一種活動。
　　估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應(yīng)的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。

　　估價時點，是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。

　　估價原則，是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認(rèn)識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的估價原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則。

　　合法原則：指房地產(chǎn)估價必須符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

　　最高最佳使用原則：指房地產(chǎn)估價必須在合法條件下以估價對象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效為估價前提。

　　替代原則：指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價。

　　估價時點原則：估價時點又稱評估基準(zhǔn)日，是估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，反映了房地產(chǎn)估價的結(jié)果具有很強的時間相關(guān)性和時效性。

　　客觀合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀?，某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)估價是估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的估算和判定，是一種"公平市價"，是為當(dāng)事人提供的公平可信的價格參考依據(jù)；它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動。

　　價格影響因素

　　房地產(chǎn)價格水平，是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。這是房地產(chǎn)估價的主要難點。估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素和一般因素三個層次：
　　個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。

　　區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。

　　一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。