房地產(chǎn)估價師行業(yè)風(fēng)險與防范（1）

     隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場化程度的提高，越來越多的經(jīng)濟(jì)活動需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價。巨大的市場需求催生了大量的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，同時，越來越多的人才投身于房地產(chǎn)估價行業(yè)，使得房地產(chǎn)估價師隊伍日益壯大，著實令人欣慰。但是，房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險時刻存在，近幾年業(yè)界也確實有房地產(chǎn)估價師承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的事件發(fā)生。因此，更好地防范房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險就顯得越來越重要。防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險需要房地產(chǎn)估價師個人、估價機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門等各方面的努力，尤其是估價師個人一定要加強(qiáng)風(fēng)險意識，提高職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)技能，學(xué)法、知法、依法執(zhí)業(yè)，要有自我保護(hù)的意識。本文主要從房地產(chǎn)估價師個人的角度，提出一些房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險與防范的看法，尋求與業(yè)界同行的探討。 

  

  （一）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵分析 

     我們知道，房地產(chǎn)估價的程序包括承接項目→估價準(zhǔn)備→現(xiàn)場查勘→撰寫估價報告→復(fù)核審批→交付報告→立卷歸檔。從工作程序上說，房地產(chǎn)估價師通過自己的執(zhí)業(yè)活動，撰寫了房地產(chǎn)估價報告，交付委托方，收取費(fèi)用后，估價任務(wù)算是完成了。但是，從一開始，估價師就有了承擔(dān)風(fēng)險的可能。房地產(chǎn)估價是專業(yè)性極強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)估價師出具的估價報告具有法律效力，許多經(jīng)濟(jì)活動均以此為據(jù)。因此國家制訂了許多相關(guān)的法律法規(guī)，明確了房地產(chǎn)估價師必須對其出具的房地產(chǎn)估價報告的真實性負(fù)責(zé)，并規(guī)定了相應(yīng)的責(zé)任。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的內(nèi)涵，可以理解為房地產(chǎn)估價師在出具了評估報告后，由于評估報告內(nèi)容的真實性偏差對相應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動造成的損失應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。  


   （二）房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險的類型 

    從現(xiàn)有的法律、法規(guī)來看，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)中可能面臨的風(fēng)險有以下幾種： 

    1、民事賠償風(fēng)險 

    《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號）第二十六條規(guī)定，“由于房地產(chǎn)估價失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在單位承擔(dān)賠償責(zé)任。所在單位可以對房地產(chǎn)估價師追償”。《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》(建設(shè)部100號令)第二十五條重申，“在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償”。 

     以上文件規(guī)定的還只是估價師從經(jīng)濟(jì)上對受到損失的當(dāng)事人進(jìn)行賠償，尚不至于影響估價師的執(zhí)業(yè)資格。 

2、行政處罰風(fēng)險 

   《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實的估價報告和因工作失誤，造成重大損失的”，“由注冊單位對當(dāng)事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，并可處以罰款”?！斗康禺a(chǎn)估價師注冊管理辦法》第三十條第一款也規(guī)定，“給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟(jì)損失的”，“處以違法所得3倍但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬元以下的罰款”。 

    這是比較嚴(yán)重的處罰，直接由主管部門作出，嚴(yán)重的可以吊銷《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，影響估價師的職業(yè)前途。 

3、刑事處罰風(fēng)險 

    我國《刑法》中針對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個相關(guān)罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”。 

   《刑法》第229條第1、2款規(guī)定，“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金”――這是對“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的闡述。 

   《刑法》第229條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”――這是對“中介組織人員出具證明文件重大失實罪”的闡述。 

    前者屬于故意犯罪，后者屬于過失犯罪。同時，最高人民法院有關(guān)的司法解釋還對上述兩罪的立案標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“中介組織人員提供虛假證明文件罪”的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟(jì)損失50萬元以上，“中介組織人員出具證明文件重大失實罪” 的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟(jì)損失100萬元以上。受到刑事處罰的后果是相當(dāng)嚴(yán)重的，不僅會被剝奪人身自由，而且估價師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。 

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