房地產(chǎn)估價報告寫作講義(三)

第四講 房地產(chǎn)估價報告的寫作（下）

一、 內(nèi)容提要：
房地產(chǎn)估價報告寫作案例詳述，《規(guī)范》規(guī)定的估價報告的規(guī)范格式說明。

二、 大綱要求
掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。

三、 內(nèi)容講解：
5．4 房地產(chǎn)估價報告寫作案例

5．4．1 背景資料

5．4．1．1 一般因素
近幾年，XX市的經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面更是成效顯著。同時，作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。國家有關(guān)部門相繼出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，對普通居住房地產(chǎn)市場的利好影響顯著，而普通居住房地產(chǎn)市場的活躍，勢必刺激地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而帶動商業(yè)房地產(chǎn)市場和高級居住房地產(chǎn)市場的活躍與發(fā)展。
幾年來，XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和利用外資情況在全國范圍內(nèi)都保持著較高的水平，經(jīng)濟(jì)秩序、社會秩序穩(wěn)定，地方稅收一直穩(wěn)步增長，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展順利，旅游業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，本市的酒店、餐飲業(yè)、寫字間等商業(yè)型房地產(chǎn)市場的需求將有所增加。

5．4．1．2 房地產(chǎn)實物權(quán)益狀況因素
估價對象位于XX市XX區(qū)XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的綜合樓。其占地660.44┫，土地使用性質(zhì)為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有《國有土地使用證》。綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2 971.98┫，自2003年開始建設(shè)。綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內(nèi)部夾層，為此使用面積有所增加。
依據(jù)估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經(jīng)完工，設(shè)備安裝及管網(wǎng)配套完畢，內(nèi)裝修工程與室外道路綠化進(jìn)入收尾，已完成的工程量約占總量的95％。該工程已通過竣工驗收，委托方獲得《房屋所有權(quán)證》。
根據(jù)委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。
估價對象東側(cè)與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。

5．4．1．3 區(qū)位狀況因素
(1)區(qū)域范圍
以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所處區(qū)域按城市類區(qū)劃分為一類區(qū)，其所占土地為一級地二類區(qū)。
(2)區(qū)域特征
估價對象處于大型金融商貿(mào)、辦公中心區(qū)域的邊緣地帶，沿L路兩側(cè)分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業(yè)物業(yè)，區(qū)域特征較為明顯。同時，銀行、醫(yī)院、文化宮等公共服務(wù)設(shè)施也分布在估價對象周圍。
(3)道路配置
K域內(nèi)東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。
(4)交通設(shè)施與接近條件
估價對象所處區(qū)域距火車站約3km，距海港約1km，距機(jī)場約12kin。經(jīng)過該區(qū)域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射力很強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。
(5)基礎(chǔ)設(shè)施
在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政管網(wǎng)可方便地由近距離接人。

5．4．2 估價技術(shù)路線
根據(jù)背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的樓房，建筑面積為2971.98┫。目前已完成建委工程總量的95％。該建筑物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。由于估價對象地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。
作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。因此，可以使用收益法進(jìn)行評估。同時，在XX市地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域中，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、規(guī)模相似的物業(yè)交易情況較多，所以可以從中．
選取可比實例，運用市場比較法評估估價對象的價格。
另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95％，為此可以輔之以成本法。最后結(jié)合房地產(chǎn)市場的實際情況，確定各種方法的計算結(jié)果在最終估價結(jié)果中的權(quán)數(shù)，得出最終的估價結(jié)果(并扣減未完工程量的價值)。