房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作講義(二)

一、單選題:

1、 甲公司1999年3月以100萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到總價(jià)格60％。隨后甲辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，甲公司又花費(fèi)了10萬元用于構(gòu)建了以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。

問題(1)至此為止，正常情況下，甲公司的實(shí)際花費(fèi)為( )。
A．小于100萬
B．等于100萬
C．等于110萬
D．大于110萬
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解　　析：實(shí)際花費(fèi)是客觀成本，包括該房地產(chǎn)的購入價(jià)格（100萬元） 轉(zhuǎn)讓手續(xù)稅費(fèi)（未知） 雕塑費(fèi)用（10萬元），則實(shí)際花費(fèi)大于110萬元。

2、 甲公司1999年3月以100萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到總價(jià)格60％。隨后甲辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，甲公司又花費(fèi)了10萬元用于構(gòu)建了以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。
問題(2)2000年6月，甲公司欲出售此宗房地產(chǎn)，假設(shè)到2000年6月，該類工業(yè)用地地價(jià)已增值10％。設(shè)此時該房地產(chǎn)售價(jià)為V，則在正常市場條件下，V最可能取值為( )。
A．106萬
B．116萬
C．小于106萬
D．大于116萬
E．106―116萬
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
解　　析：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本 建筑物的重新購建價(jià)格―建筑物的折舊。此時： 1、土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本=100萬元×60%×（1 10%）=66萬元； 若再考慮進(jìn)行土地使用權(quán)年限修正，則土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本應(yīng)小于66萬元。 2、建筑物的重新購建價(jià)格=100萬元×（1-60%）=40萬元； 3、建筑物的折舊客觀存在.