2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)：契稅

考點(diǎn)：契稅

一、納稅人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬 ，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人 。

1.轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;

(3)房屋買賣;

(4)房屋贈(zèng)與;

(5)房屋交換。

2.下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：

(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;

(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

(4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

【例題】下列行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有(　)。

A.房屋贈(zèng)與

B.房屋繼承

C.以土地、房屋權(quán)屬抵債

D.以土地、房屋權(quán)屬投資、入股

E.房地產(chǎn)抵押

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是契稅的納稅人。選項(xiàng)ABCD均造成權(quán)屬轉(zhuǎn)移，但根據(jù)《繼承法》，法定繼承人繼承房產(chǎn)的，不繳納契稅;若為非法定繼承人，視為贈(zèng)與，繳納契稅。參見(jiàn)教材P246。

二、課稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋 。

【例題】契稅的課稅對(duì)象為(　)。

A.房地產(chǎn)的出售人

B.房地產(chǎn)的購(gòu)買人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是契稅的課稅對(duì)象。契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。參見(jiàn)教材P246。

三、計(jì)稅依據(jù)

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格 ;

2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定 ;

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額 。

為了避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

在房地產(chǎn)交易契約中，無(wú)論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。

【例題】下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是(　)。

A.房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)

B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易合同上載明的價(jià)格征收契稅

C.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D.城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房產(chǎn)稅的納稅人、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅的計(jì)稅依據(jù)、耕地占用稅減稅、免稅。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，為了避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。參見(jiàn)教材P234、237、240、246。

【例題】辦理轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)繳納契稅，是否繳納土地增值稅則要考慮轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)有無(wú)土地增值額。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅的計(jì)稅依據(jù)。課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額，契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。參見(jiàn)教材P239、246。

【例題】契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，雙方當(dāng)事人約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，任何單位和個(gè)人不得改變計(jì)稅價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅的計(jì)稅依據(jù)。為了避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。參見(jiàn)教材P246。

【例題】房屋交換時(shí)，以所交換房屋的評(píng)估價(jià)格作為契稅的計(jì)征依據(jù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅的計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。參見(jiàn)教材P246。

四、稅率

契稅的(比例)稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

【例題】下列表述中，正確的是(　)。

A.凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象

B.房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進(jìn)稅率

C.耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅，但炸藥庫(kù)用地應(yīng)該免稅

D.契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅，其稅率為3%～5%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率、耕地占用稅的減稅、免稅以及契稅的納稅人。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，土地使用稅是定額稅率;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，炸藥庫(kù)未明確是否為軍事用房;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，契稅是向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一個(gè)稅種。參見(jiàn)教材P237、240、246。

征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。

按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起10日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在

六、減稅、免稅

(一)對(duì)契稅的有關(guān)具體規(guī)定

1.對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

非法定繼承人 根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅 。

2.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

3.市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;

購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)�，�?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅; 繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

4.企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn) ，不征收契稅。

自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn) ，可比照上述規(guī)定不征收契稅。

(二)有下列行為之一的，減征、免征契稅

1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;

2.城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征 ;

3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，免征;

4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權(quán)屬的， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征;

6.依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

(三)契稅的優(yōu)惠政策

1.自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)

2.經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅;

對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。

3.公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公共租賃住房，免征契稅。

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