2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精選考點(diǎn)(6)
土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估
1、法律依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。
2、出讓方式及價(jià)格管理
采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。
3、國有土地使用權(quán)出讓評(píng)估的特點(diǎn):
①土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
土地出讓拍賣屬于自主性拍賣,拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場情況自主確定,如果未達(dá)到拍賣底價(jià),出讓方可以收回拍賣標(biāo)的,另行拍賣; 與強(qiáng)制拍賣則不同,強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)值折減,而土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)
拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí),其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日;招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí),其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日;協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí),其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí),補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn),為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。
③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法
國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí),宜重點(diǎn)選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評(píng)估方法;協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí),宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
④搜集市場資料時(shí),尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性
注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū),或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。
4、成本法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估上的應(yīng)用。
《規(guī)范》規(guī)定,土地取得費(fèi)用包括:
①征地(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi))和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)(被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi));
②土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款;③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。
溫馨提示:2020年房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)考證打印入口已開通,為您能夠?qū)P膫淇,不用費(fèi)心留意2020年房地產(chǎn)估價(jià)師成績查詢等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校推出 免費(fèi)預(yù)約短信提醒服務(wù),您可及時(shí)收到2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試成績查詢等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的考試信息通知。
您在備戰(zhàn)房地產(chǎn)估價(jià)師考試中,需要房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料,請(qǐng)點(diǎn)擊文章下方“點(diǎn)擊免費(fèi)下載>>>房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)/歷年真題/章節(jié)練習(xí)資料”免費(fèi)下載學(xué)習(xí),祝您備考順利!
最新資訊
- 2025房地產(chǎn)估價(jià)師教材2024-11-15
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考前復(fù)習(xí)資料:土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考復(fù)習(xí)材料:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策科目考前沖刺三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料下載:房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法科目考前三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目考前三頁紙2024-11-05
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)考點(diǎn)內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略經(jīng)驗(yàn):僅三周,攻克考點(diǎn)記憶難關(guān)!2024-10-18