2020年房產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》考點(diǎn)知識(shí)解析（7）

房地產(chǎn)抵押管理

一、房地產(chǎn)抵押的概念

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

二、房地產(chǎn)抵押的條件

1.可以抵押的財(cái)產(chǎn)有：建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán)(出讓方式取得);以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運(yùn)輸工具;法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將上列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

2.不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：土地所有權(quán) ;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施 ;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn) ;法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

【2016年真題】根據(jù)《物權(quán)法》，下列財(cái)產(chǎn)中，可以設(shè)定抵押的是(　)。

A.國(guó)有土地所有權(quán)

B.村辦企業(yè)的廠房

C.集體土地所有權(quán)

D.被查封的房屋

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權(quán)不得抵押;被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。參見教材P142。

【2014年真題】下列房地產(chǎn)不得抵押的有(　)。

A.幼兒園的教學(xué)樓

B.某大學(xué)的校辦工廠

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。參見教材P142。

三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物 ，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

(2)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押 。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押 。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押 。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押 。

(3)以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。

(4)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過 ，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

(6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過 ，但企業(yè)章程另有約定的除外。

(7)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過 ，但企業(yè)章程另有約定的除外。

(8)有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限 。

(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意 。

(11)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

(12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

(13)訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定 在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容 。

(14)抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

(15)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外 的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。

(16)訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響 。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán) 。

(17)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存 。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人 所有，不足部分由債務(wù)人清償。

(18)抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

(19)抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。

(20)抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。

【例題】下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有(　)。

A.村辦企業(yè)的廠房可以抵押

B.以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)

C.公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押

D.抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效

E.同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。參見教材P143。

【2011年真題】張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說(shuō)法中，正確的有(　)。

A.該房屋的所有權(quán)仍屬于張某

B.張某應(yīng)將該房屋交給甲銀行使用

C.經(jīng)甲銀行書面同意，張某可以出售該房屋

D.未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無(wú)效

E.該房屋所有權(quán)證書應(yīng)交甲銀行持有

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，不能說(shuō)合同無(wú)效，而只能說(shuō)租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，該房屋所有權(quán)證書應(yīng)由張某持有，甲銀行獲得他項(xiàng)權(quán)利證書。參見教材P143。

【2012年真題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

A.共有的房地產(chǎn)

B.人民法院查封的房地產(chǎn)

C.出租的房地產(chǎn)

D.設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)

E.尚未注銷異議登記的房地產(chǎn)

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。選項(xiàng)A，共有房地產(chǎn)可以抵押，必須經(jīng)共有人書面同意;選項(xiàng)C、D，出租的房屋及設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設(shè)定的租賃權(quán)和地役權(quán)。參見教材P142。

【2013年真題】抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。參見教材P144。

【2014年真題】抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人清償債務(wù)或者提存。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。參見教材P144。

【2015年真題】抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，在抵押期間，保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耸?　)。

A.抵押人

B.繼承人

C.擔(dān)保人

D.抵押權(quán)人

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕⒁娊滩腜144。

【2015年真題】集體土地上的房屋禁止抵押。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。參見教材P142。

四、房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)債務(wù)合同的從合同 。債權(quán)債務(wù)的主合同無(wú)效，抵押合同就自然無(wú)效 。必須簽訂書面抵押合同 。

抵押物須保險(xiǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人 。

抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定 。

房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：

(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所;

(2)被擔(dān)保債權(quán)種類、數(shù)額;

(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬等;

(4)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;

(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;

(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

(7)擔(dān)保的范圍;

(8)違約責(zé)任;

(9)爭(zhēng)議解決的方式;

(10)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);

(11)雙方約定的其他事項(xiàng)。

【2014年真題】當(dāng)事人在訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定(　)。

A.債務(wù)履行期限

B.被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.抵押權(quán)人為抵押物保險(xiǎn)賠償?shù)膬?yōu)先受益人

D.債務(wù)履行期屆滿時(shí)抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。參見教材P143。

五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)

1.商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定 房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值 。

2.房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

3.房地產(chǎn)估價(jià)師職責(zé)：

1)了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況;

2)必要時(shí) 對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查;

3)全面、細(xì)致了解估價(jià)對(duì)象，對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料逐一對(duì)照，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映其內(nèi)外狀況和周圍環(huán)境的照片;

4)處置房地產(chǎn)時(shí)，除評(píng)估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由等。

4.房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容

1)要全面、詳細(xì)地界定估價(jià)對(duì)象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況;

2)披露估價(jià)對(duì)象已設(shè)定的抵押權(quán);

3)分析估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力;

4)披露已作為假設(shè)和限制條件，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，并說(shuō)明其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響;

5)將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價(jià)報(bào)告的附件。

對(duì)由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露 。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，不得超過一年 。

房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料費(fèi)

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔(dān)保債權(quán)

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P145～146。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)盡的職責(zé)是(　)。

A.對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實(shí)性

B.對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看

C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

D.將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進(jìn)行對(duì)照

E.拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。必要時(shí)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。參見教材P146。

【例題】房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從(　)起計(jì)，不得超過一年。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.估價(jià)委托日

C.估價(jià)報(bào)告出具日

D.估價(jià)開始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年。參見教材P146。

六、最高額抵押權(quán)

1.最高額抵押——是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán) 提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

2.概念理解

最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定 。

設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來(lái)債權(quán)的履行 ，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保。

3.最高額抵押變更及轉(zhuǎn)讓

最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入 最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。

最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 ，但當(dāng)事人另有約定的除外。

最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

4.有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定 ：

(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;

(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán);

(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;

(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;

(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;

(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來(lái)三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(　)。

A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元

D.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.2億元

E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是最高額抵押。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔(dān)保將來(lái)債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保。該抵押需要經(jīng)過登記才產(chǎn)生合同效力。參見教材P146。

【例題】最高額抵押權(quán)確定的情形有(　)。

A.最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓

B.新的債權(quán)不可能發(fā)生

C.抵押人破產(chǎn)

D.約定的債權(quán)確定期限屆滿

E.抵押財(cái)產(chǎn)被查封

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是最高額抵押。有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P147。

【例題】甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬(wàn)元和5000萬(wàn)元。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是(　)億元。

A.0.3

B.0.5

C.0.8

D.1.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。本題屬于約定的債權(quán)確定期間屆滿，抵押權(quán)人的債權(quán)確定為8000萬(wàn)。參見教材P147。

【2012年真題】根據(jù)《物權(quán)法》，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)不能轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的范圍。參見教材P147。

七、房地產(chǎn)抵押登記

房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記 。

抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立 。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效 ，抵押權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。

【2014年真題】當(dāng)事人簽訂的房屋抵押合同，未經(jīng)登記，不產(chǎn)生法律效力。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押登記?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效，抵押權(quán)人不具有優(yōu)先受償權(quán)。參見教材P147。

八、房地產(chǎn)抵押的效力

抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán) 。

抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人 ，抵押人仍可以對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分 的權(quán)利，但抵押人所享有的所有權(quán)受到限制。

房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為 。

抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保 。

抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù) 。

九、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

1.實(shí)現(xiàn)的方式

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣 該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi) 請(qǐng)求法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議 的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣 抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià) ;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見 。

2.多個(gè)抵押清償順序

同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人 抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償 ;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記 的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償 。

3.特殊情況的處理

(1)對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的 ，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額 后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

(2)房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn) 。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

(3)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途 。

(4)抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn) 。

4.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問題

抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期 內(nèi)行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)。

人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期 。

被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。

在金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：(可以強(qiáng)制執(zhí)行)

(1)對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的 ;

(2)執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的 ;

(3)申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋 ，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的 。

【例題】《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有(　)。

A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人

E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。參見教材P148。

【2012年真題】同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款的清償原則有(　)。

A.抵押權(quán)已登記的，按照債權(quán)比例清償

B.抵押權(quán)已登記的，先于未登記的受償

C.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償

D.抵押權(quán)已登記的，按照登記時(shí)間的先后順序清償

E.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)發(fā)生時(shí)間的先后順序清償

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P148。

【2015年真題】王某將寫字樓先后抵押給三家銀行，到期不能償還貸款，關(guān)于優(yōu)先受償順序的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有(　)。

A.按貸款發(fā)放的先后順序

B.按貸款數(shù)額的大小順序

C.按各銀行起訴的先后順序

D.按貸款合同簽訂的先后順序

E.按房地產(chǎn)抵押登記的先后順序

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押登記。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P148。

【2015年真題】人民法院在裁定拍賣被抵押的住房后，應(yīng)當(dāng)給予抵押人(　)個(gè)月的騰空搬遷寬限期。

A.1

B.2

C.3

D.6

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。參見教材P148。

【例題】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。參見教材P148。

【例題】抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。參見教材P148。

【例題】人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由(　)確定。

A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.人民法院

C.抵押權(quán)人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見。參見教材P148。

【例題】如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養(yǎng)家屬生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。參見教材P148。

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