房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)精講：估價(jià)與評估的異同

考點(diǎn)2：估價(jià)與評估的異同

相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專指對價(jià)值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)評估范圍更廣泛：不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評估，還包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格為目標(biāo)或最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評估，或簡稱房地產(chǎn)估價(jià)、估值。

除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以從事：

(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值在其不同部分之間進(jìn)行分配。

例如：

1)房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配(剩余技術(shù))，把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配(高層建筑地價(jià)分?jǐn)?;

2)采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價(jià)，在各個(gè)樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配(開發(fā)商的售價(jià)表);

3)開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

(2)價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)(如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等)

(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估)

(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)(如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評估)是由損害修復(fù)帶來的。

(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

這些相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)有能力從事并應(yīng)努力開展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

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