2020房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》章節(jié)講義：城鎮(zhèn)住房制度

第二節(jié)　城鎮(zhèn)住房制度

一、城鎮(zhèn)住房制度改革

城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。

傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度：以國(guó)家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用的實(shí)物福利性住房制度。

弊端：不滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求、政府投資、維修費(fèi)用過高。

住房改革的目標(biāo)：商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。

(一)房改的探索和試點(diǎn)階段

1978年，鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。1980年，他更明確的提出房改的總體構(gòu)想，提出要走住房商品化的道路。

同年，《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，官宣住宅商品化的政策。

1979～1981，居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，從四市擴(kuò)大到50個(gè)城市，再至全國(guó)60多個(gè)城市及部分縣鎮(zhèn)。

1982年開始實(shí)施補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)。1984～1985年，試點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，全國(guó)有160個(gè)城市和300個(gè)縣實(shí)行了補(bǔ)貼售房。

自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。

1988年1月國(guó)務(wù)院召開了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，批準(zhǔn)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。

(二)房改的全面推行和配套改革階段

1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

1992年5月，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)五項(xiàng)措施。借鑒新加坡，在全國(guó)率先建立了住房公積金制度。

(三)房改的深化和全面實(shí)施階段

1994年7月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”;

《決定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè);標(biāo)志著改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。

1998年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

十八大提出構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

二、住房保障制度

目前，我國(guó)在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并通過棚戶區(qū)改造等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件。

(一)保障性住房

保障性住房是享受政策支持的住房。包括：

1.廉租住房由政府通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式籌集;新建廉租住房，實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免;以低租金出租給符合條件的家庭。

廉租住房單套建筑面積控制在50m2以內(nèi)，保證基本居住功能。

廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場(chǎng)上自行承租住房的方式。

廉租住房保障資金來源：

①地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

②住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

③土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)提高比例。

④廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。

對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。

經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60m2左右;購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款;政府優(yōu)先回購(gòu)。

3.公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入，住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

公共租賃住房房源通過新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集。

租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的住房支付能力合理確定。

4.限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》要求，房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價(jià)商品住房等的供應(yīng)。

主要面向有本地戶籍的中等及以下收入，住房困難家庭銷售。

(二)棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造等。

供應(yīng)對(duì)象是居住在棚戶區(qū)的居民。

籌集資金渠道：財(cái)政補(bǔ)助、企業(yè)支持、市場(chǎng)開發(fā)、群眾自籌、銀行貸款等。

(三)相關(guān)配套政策

1.財(cái)政政策：市縣財(cái)政納入年度預(yù)算;中央財(cái)政給予資金支持;減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

2.金融政策：調(diào)整貸款利率和首付比例，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)。

3.土地政策：保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。

三、住房公積金制度

(一)住房公積金制度概述

我國(guó)住房公積金制度，最早于1991年在上海市建立。

1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào))，要求全面推行住房公積金制度。

1999年，國(guó)務(wù)院頒布施行了《住房公積金管理?xiàng)l例》。

2002年，國(guó)務(wù)院修改了《住房公積金管理?xiàng)l例》。住房公積金制度進(jìn)一步完善。

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。

職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。

住房公積金實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。

(二)住房公積金繳存、提取和使用

1.住房公積金繳存

國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。

有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。

城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可申請(qǐng)繳存住房公積金。

繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。

繳存比例是指職工個(gè)人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。

單位和個(gè)人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。具體繳存比例由住房公積金管委會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)人民政府審核后，報(bào)省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2.住房公積金提取

(1)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的;

(2)償還購(gòu)建自住住房貸款本息的;

(3)租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的;

(4)離休、退休和出境定居的;

(5)職工死亡、被宣告死亡的;

(6)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的;

(7)完全或部分喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;

(8)管委會(huì)依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。

3.住房公積金使用

(1)發(fā)放個(gè)人住房貸款

設(shè)立個(gè)人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。

(2)購(gòu)買國(guó)債

在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購(gòu)買國(guó)債。

(3)貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)

2009年，國(guó)家開展，試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

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